Werkzeug 06 Für Verkäufer
Vom Katasterertrag zum Markt.
Der Katasterertrag (rendita catastale) ist die Zahl, die das Kataster einem Haus zuweist; mit einem gesetzlichen Koeffizienten multipliziert wird er zum Katasterwert, der Steuerbasis. Hier berechnen wir ihn und stellen ihn neben die OMI-Richtwerte: Er ist fast immer viel niedriger und kein Preis.
- 01Wo man ihn findetIm Katasterauszug (visura catastale): kostenlos herunterzuladen, mit den Daten Ihrer Immobilien, über den Dienst „Consultazione personale“ der Agenzia delle Entrate, mit SPID, CIE oder CNS.
- 02Wonach suchenDie Zeile der Wohneinheit: Kategorie (A/2, A/7 …), Klasse, Größe und „rendita“ in Euro.
- 03ZubehörKeller, Garage und Stellplatz haben einen eigenen Ertrag (C/2, C/6, C/7): Addieren Sie ihn, wenn sie mitverkauft werden.
Summe der Erträge der Wohnung und des mitverkauften Zubehörs.
Der Multiplikator sinkt von 120 auf 110.
Die OMI-Richtwerte für dasselbe Haus
Die Zonen sind mit Worten beschrieben: Die amtlichen Grenzen zeigt die GEOPOI-Karte der Behörde. Wählen Sie die Beschreibung, die Ihrem Haus am nächsten kommt.
OMI-Richtwerte gelten für die Bruttofläche: Mauern inklusive, Balkone und Zubehör anteilig. Es ist nicht die Wohnfläche.
Katasterwert
151.200 €
1.200 € × 1,05 × 120
Mit prezzo-valore, Kauf von privat: Registersteuer 9 % = 13.608 €.
Die OMI-Richtwerte für dasselbe Haus
198.000 € – 288.000 €
Der Katasterwert beträgt 62 % der Mitte der OMI-Spanne.
Der Katasterwert entsteht aus einem vom Kataster festgesetzten Ertrag und gesetzlichen Koeffizienten: Er folgt nicht dem Markt und kennt weder Aussicht noch Zustand noch Garten. Er dient der Steuerberechnung, nicht der Preisfindung.
Katasterwert: 151.200 € · 198.000 – 288.000 €
Wie wir rechnen
Katasterwert = Ertrag × 1,05 × 120, oder × 110, wenn das Haus Hauptwohnsitz des Käufers wird. 1,05 ist die gesetzliche Aufwertung um 5 %; der Multiplikator gilt für Wohnungen und ihr Zubehör, wie der Leitfaden der Agenzia delle Entrate schreibt.
Mit prezzo-valore (Gesetz 266/2005, Art. 1 Abs. 497) werden bei Verkäufen von Wohnungen und Zubehör zwischen Privatpersonen die Steuern auf diesen Wert statt auf den Preis gezahlt: Registersteuer 9 % oder 2 %, mindestens 1.000 €. Der echte Preis muss trotzdem in der Urkunde stehen.
Der Vergleich nutzt die OMI-Richtwerte der gewählten Zone und des gewählten Typs, multipliziert mit der Bruttofläche: Das Verhältnis besteht zwischen Katasterwert und Mitte dieser Spanne. Es sagt nicht, was das Haus wert ist, sondern wie weit die Steuerbasis von den Marktschätzungen entfernt ist.
Für andere Kategorien (Büros, Läden, Hallen) gelten andere Koeffizienten: Wir haben sie nicht an einer amtlichen Quelle nachgelesen, und der Rechner verwendet sie nicht.
Quellen
- Agenzia delle Entrate, «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (marzo 2024)agenziaentrate.gov.it · gelesen am 6. Oktober 2026
- Agenzia delle Entrate, «Consultazione personale»: visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobiliagenziaentrate.gov.it · gelesen am 6. Oktober 2026
- Agenzia delle Entrate – OMI, Banca dati delle quotazioni immobiliari, 2° semestre 2025 (CC BY 4.0)agenziaentrate.gov.it · gelesen am 6. Oktober 2026
Beispielerträge
| Ertrag | Katasterwert, Zweitwohnsitz | Register 9 % | Katasterwert, Hauptwohnsitz | Register 2 % |
|---|---|---|---|---|
| 500 € | 63.000 € | 5.670 € | 57.750 € | 1.155 € |
| 1.000 € | 126.000 € | 11.340 € | 115.500 € | 2.310 € |
| 1.500 € | 189.000 € | 17.010 € | 173.250 € | 3.465 € |
| 2.000 € | 252.000 € | 22.680 € | 231.000 € | 4.620 € |
| 3.000 € | 378.000 € | 34.020 € | 346.500 € | 6.930 € |
Beispielerträge, keine Daten echter Häuser. Registersteuer mit Mindestbetrag 1.000 €; Hypotheken- und Katastersteuer (50 + 50 €) extra.
Unverbindlich. Diese Berechnungen sind keine Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzen weder Notar noch Anwalt noch Steuerberater. Regeln ändern sich: Jeder Posten trägt das Datum, an dem wir ihn an der Quelle gelesen haben.
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