Strumento 06 Per chi vende
Dalla rendita catastale al mercato.
La rendita catastale è il numero che il catasto attribuisce alla casa; moltiplicata per un coefficiente di legge diventa il valore catastale, la base delle imposte. Qui lo calcoliamo e lo mettiamo accanto alle quotazioni OMI: quasi sempre è molto più basso, e non è un prezzo.
- 01Dove si leggeNella visura catastale: la potete scaricare gratis, coi dati dei vostri immobili, dal servizio «Consultazione personale» dell'Agenzia delle Entrate, con SPID, CIE o CNS.
- 02Che cosa cercareLa riga dell'unità abitativa: categoria (A/2, A/7…), classe, consistenza e «rendita» in euro.
- 03Le pertinenzeCantina, box e posto auto hanno una rendita propria (C/2, C/6, C/7): sommatela, se si vendono insieme.
Somma delle rendite dell'abitazione e delle pertinenze che si vendono insieme.
Il moltiplicatore scende da 120 a 110.
Le quotazioni OMI per la stessa casa
Le zone sono descritte a parole: i perimetri ufficiali si consultano sulla mappa GEOPOI dell'Agenzia. Scegliete la descrizione più vicina alla vostra casa.
Le quotazioni OMI sono su superficie lorda: muri compresi, balconi e pertinenze in parte. Non è la superficie calpestabile.
Valore catastale
151.200 €
1.200 € × 1,05 × 120
Con il prezzo-valore, da un privato: imposta di registro 9% = 13.608 €.
Le quotazioni OMI per la stessa casa
198.000 € – 288.000 €
Il valore catastale è il 62% del centro della forchetta OMI.
Il valore catastale nasce da una rendita fissata dal catasto e da coefficienti di legge: non segue il mercato e non tiene conto di vista, stato, giardino. Serve a calcolare le imposte, non a fissare un prezzo.
Valore catastale: 151.200 € · 198.000 – 288.000 €
Come calcoliamo
Valore catastale = rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 se la casa sarà prima casa di chi compra. Il 1,05 è la rivalutazione del 5% prevista dalla legge; il moltiplicatore vale per le abitazioni e le loro pertinenze, come scrive la guida dell'Agenzia delle Entrate.
Con il prezzo-valore (L. 266/2005, art. 1 c. 497), nelle vendite tra persone fisiche di abitazioni e pertinenze, le imposte si pagano su questo valore invece che sul prezzo: registro 9% o 2%, con un minimo di 1.000 €. Il prezzo vero va comunque dichiarato nell'atto.
Il confronto usa le quotazioni OMI della zona e della tipologia che scegliete, moltiplicate per la superficie lorda: il rapporto è fra il valore catastale e il centro di quella forchetta. Non dice quanto vale la casa: dice quanto la base delle imposte è lontana dalle stime di mercato.
Per le altre categorie (uffici, negozi, capannoni) i coefficienti sono diversi: non li abbiamo riletti su una fonte ufficiale e il calcolatore non li usa.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (marzo 2024)agenziaentrate.gov.it · letta il 6 ottobre 2026
- Agenzia delle Entrate, «Consultazione personale»: visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobiliagenziaentrate.gov.it · letta il 6 ottobre 2026
- Agenzia delle Entrate – OMI, Banca dati delle quotazioni immobiliari, 2° semestre 2025 (CC BY 4.0)agenziaentrate.gov.it · letta il 6 ottobre 2026
Rendite d'esempio
| Rendita | Valore catastale, seconda casa | Registro 9% | Valore catastale, prima casa | Registro 2% |
|---|---|---|---|---|
| 500 € | 63.000 € | 5.670 € | 57.750 € | 1.155 € |
| 1.000 € | 126.000 € | 11.340 € | 115.500 € | 2.310 € |
| 1.500 € | 189.000 € | 17.010 € | 173.250 € | 3.465 € |
| 2.000 € | 252.000 € | 22.680 € | 231.000 € | 4.620 € |
| 3.000 € | 378.000 € | 34.020 € | 346.500 € | 6.930 € |
Rendite d'esempio, non dati di case reali. Imposta di registro con il minimo di 1.000 €; ipotecaria e catastale (50 + 50 €) a parte.
Indicativo. Questi calcoli non sono una consulenza fiscale o legale e non sostituiscono il notaio, l'avvocato o il commercialista. Le regole cambiano: ogni voce porta la data in cui l'abbiamo letta sulla fonte.
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