Strumento 04 Per chi vende
Dal prezzo al netto in tasca.
Il prezzo di vendita non è quello che resta. Provvigione con IVA, l'eventuale imposta sulla plusvalenza, il mutuo da chiudere: voce per voce, con la regola e la fonte. Ciò che non abbiamo verificato resta fuori e lo diciamo.
Vostra o dei vostri familiari. In questo caso la plusvalenza non è tassata, anche entro 5 anni.
Quello scritto nell'atto d'acquisto o il costo di costruzione.
Dal 2024 la prima vendita è tassata anche dopo 5 anni, salvo abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni.
Lavori che hanno aumentato il valore, spese dell'acquisto. Quali costi valgano lo decide l'art. 68 TUIR: non l'abbiamo riletto, chiedete al notaio.
In provincia di Novara l'uso è il 3% per ciascuna parte, più IVA 22%, salvo patto diverso. Per Omegna e la sponda del VCO la raccolta degli usi non è verificata.
Avvocato, certificati, traduzioni: ciò che sapete già.
Non è un costo della vendita, ma esce dal netto che vi resta.
Vi resta in tasca
539.040 €
89,8% del prezzo · prima di: APE, verifiche di conformità
Dal prezzo al netto, voce per voce
- Prezzo di vendita600.000 €
- Provvigione, 3% + IVA 22%− 21.960 €Uso della provincia di Novara; conta il mandato firmato.
- Imposta sulla plusvalenza− 39.000 €Base imponibile 150.000 €: prezzo di vendita meno prezzo d'acquisto e costi documentati. Imposta sostitutiva del 26%, scelta al rogito e riscossa dal notaio, perché vendete entro 5 anni. In alternativa si può dichiarare nell'IRPEF ordinaria: non la calcoliamo.
- Attestato di prestazione energetica (APE)in verificaVa allegato al rogito: senza, la sanzione va da 3.000 € a 18.000 €. Il costo dipende dal tecnico: in verifica, non lo sottraiamo.
- Verifiche di conformità catastale e urbanisticain verificaUn tecnico controlla planimetria e titoli edilizi. Costo da preventivare: in verifica, non lo sottraiamo.
- Netto539.040 €
Fra 2 anni, a 5 anni di possesso, la plusvalenza non sarebbe più tassata: a parità di prezzo, 39.000 € di imposta in meno.
Netto: 539.040 €
Come calcoliamo
Plusvalenza: è tassata se vendete entro 5 anni dall'acquisto o dalla costruzione (art. 67 TUIR), a meno che la casa sia stata abitazione principale vostra o dei familiari per la maggior parte del periodo. Al rogito si può scegliere l'imposta sostitutiva del 26%, riscossa dal notaio, invece dell'IRPEF ordinaria.
Superbonus: dal 1° gennaio 2024 è tassata la plusvalenza sulla prima vendita di una casa con lavori Superbonus conclusi da non più di 10 anni, anche oltre i 5. Sono esclusi gli immobili ereditati e quelli usati come abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni. Come si calcola la base in questo caso non lo abbiamo riletto: usiamo la stessa formula.
Base: prezzo di vendita meno prezzo d'acquisto e costi documentati che scrivete voi. Quali costi si possano sommare lo stabilisce l'art. 68 TUIR, che non abbiamo riletto sul testo: per questo il campo è vostro e la regola resta «in verifica».
Provvigione: l'uso della provincia di Novara è il 3% per ciascuna parte, più IVA 22%. È un uso del 2005, non un tetto: conta il mandato firmato.
APE e conformità: l'attestato energetico va allegato all'atto, e dal 2013 la mancanza costa una sanzione da 3.000 € a 18.000 €. Il costo dell'APE e delle verifiche del tecnico non ha un tariffario ufficiale: lo mostriamo come voce da preventivare e non lo sottraiamo. Non trattiamo successioni, donazioni, vendite di società né venditori con partita IVA.
Fonti
- Fiscomania, «Plusvalenza da cessione di immobili» (2/3/2025, fonte secondaria): art. 67 TUIR e imposta sostitutivafiscomania.com · letta il 6 ottobre 2026
- ANCE, circolare 274/C/2024 sulla circolare AdE 13/E del 13/6/2024 (Superbonus e plusvalenze; sostitutiva 26%)ance.it · letta il 6 ottobre 2026
- Art. 68 TUIR: quali costi si aggiungono al prezzo d'acquisto (non riletto sul testo)senza un documento da linkare ·
- Camera di Commercio di Novara, «Raccolta provinciale degli usi» 2005, Titolo III, Cap. 1pno.camcom.it · letta il 6 ottobre 2026
- ANCE Enna, «Modificata la normativa in materia di APE» (7/1/2014): D.L. 145/2013, sanzione 3.000–18.000 €enna.ance.it · letta il 6 ottobre 2026
- Costo di un APE: nessun tariffario ufficiale trovatosenza un documento da linkare ·
- Costo delle verifiche di conformità (tecnico): nessun tariffario ufficiale trovatosenza un documento da linkare ·
Tre casi, senza calcolatore
| Seconda casa, 3 anni | Seconda casa, 7 anni | Abitazione principale, 3 anni | |
|---|---|---|---|
| Imposta sulla plusvalenza | 39.000 € | non dovuta | non dovuta |
| Netto | 539.040 € | 578.040 € | 578.040 € |
Imposta sostitutiva del 26% senza costi documentati. APE e verifiche di conformità non sono sottratte: il netto vale «prima di» quelle voci.
Indicativo. Questi calcoli non sono una consulenza fiscale o legale e non sostituiscono il notaio, l'avvocato o il commercialista. Le regole cambiano: ogni voce porta la data in cui l'abbiamo letta sulla fonte.
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