Vendere la casa sul lago: le carte, le tasse, i tempi

Catasto. Ogni atto che trasferisce una casa già costruita deve citare le planimetrie depositate in catasto e contenere la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie corrispondono allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Senza, l'atto è nullo. Prima di firmare il notaio controlla anche che gli intestatari catastali coincidano con i registri immobiliari¹. Una scala spostata, una cantina diventata stanza, un portico chiuso: sono le prime cose da guardare, perché il catasto si aggiorna prima del rogito, non dopo.

Stato legittimo. È la casa come la descrive il titolo edilizio che l'ha costruita o che ha regolato l'ultimo intervento sull'intero edificio, più i titoli dei lavori parziali venuti dopo; contano anche le sanatorie e le sanzioni pagate. Se la casa risale a un'epoca in cui nessun titolo era richiesto, lo stato legittimo si ricava dalla prima iscrizione in catasto, da fotografie, carte d'archivio e altri documenti di provenienza certa². Sul lago, con i suoi borghi antichi e i rustici di collina, conviene sapere da subito quale delle due strade vale per la vostra casa.

Che cosa deve dire l'atto dipende dall'epoca della casa:

Agibilità. Oggi si attesta con una segnalazione certificata, obbligatoria dopo nuove costruzioni, ricostruzioni e lavori che toccano sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico; chi non la presenta quando serve paga da 77 € a 464 €⁵. Nelle norme che abbiamo letto la sua mancanza non rende nullo l'atto: ma chi compra e la sua banca la chiederanno, e se manca va detto prima del preliminare.

La lista completa, con dove si chiede ogni documento, è nello strumento I documenti per vendere.

Nelle case del lago le misure raramente tornano al centimetro con i disegni di trent'anni fa. La legge non considera violazione uno scarto entro il 2% di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro; per le opere eseguite fino al 24 maggio 2024 compreso lo scarto ammesso sale man mano che l'unità è più piccola⁶:

Ci sono poi le tolleranze esecutive: piccole irregolarità geometriche, finiture, impianti e opere interne collocati diversamente durante i lavori. Attenzione al punto che riguarda il lago: la legge le ammette solo per gli immobili non sottoposti a tutela del Codice dei beni culturali e del paesaggio⁶. Molte case della riva stanno nella fascia dei 300 metri o nelle aree dei decreti del 1985 descritte nella guida Ristrutturare sul lago: chiedete al vostro tecnico se la casa ne è toccata prima di contarci.

Le tolleranze non si «sanano»: il tecnico le dichiara, nelle pratiche edilizie successive oppure in un'asseverazione da allegare al rogito⁶. Conviene averla pronta prima del preliminare.

Oltre le tolleranze. Per le difformità parziali, dal permesso di costruire o dalla SCIA, la legge dal 2024 permette al proprietario di oggi, non solo a chi ha fatto i lavori, di chiedere la sanatoria se l'opera è conforme alle regole urbanistiche di adesso e a quelle edilizie del tempo in cui fu fatta. Si paga un'oblazione: per le difformità dal permesso, il doppio del contributo di costruzione aumentato del 20%, senza l'aumento se l'opera era conforme sia allora sia oggi; per i lavori senza SCIA o in difformità, il doppio dell'aumento di valore stimato dall'Agenzia delle Entrate, da 1.032 € a 10.328 €, da 516 € a 5.164 € se l'opera era conforme sia allora sia oggi⁷.

E il paesaggio? Se i lavori difformi erano anche senza autorizzazione paesaggistica, l'ufficio chiede un parere vincolante all'autorità che gestisce il vincolo, anche quando hanno creato superfici o volumi: l'autorità decide entro 180 giorni, la Soprintendenza si esprime entro 90, e se i pareri non arrivano vale il silenzio-assenso. Se la compatibilità c'è si paga anche una sanzione pari al maggiore fra il danno e il profitto; se non c'è, si demolisce⁷. Questa strada vale per le difformità parziali e per i lavori da SCIA; per le opere fatte senza permesso di costruire o in totale difformità le regole sono più strette, e per il paesaggio vale quanto spiega Ristrutturare sul lago.

L'attestato di prestazione energetica va messo a disposizione di chi compra all'avvio delle trattative e consegnato alla fine; nell'atto chi compra dichiara di averlo ricevuto e una copia va allegata. Se manca la dichiarazione o l'allegato, le parti pagano in solido e in parti uguali da 3.000 € a 18.000 €⁸. L'annuncio di vendita deve riportare i parametri energetici, pena da 500 € a 3.000 € per chi lo pubblica; l'attestato vale al massimo 10 anni⁸.

Gli impianti. L'articolo del decreto sugli impianti che chiedeva di consegnare a chi compra le dichiarazioni di conformità e di allegarle all'atto è stato abrogato nel 2008⁹: oggi allegarle non è un obbligo. Le dichiarazioni restano però il modo più semplice per rispondere alle domande di chi compra; se non ci sono, ditelo e scrivetelo nel preliminare.

Il condominio, se la casa ne fa parte: chi compra risponde, insieme a chi vende, dei contributi di quest'anno e dell'anno prima; chi vende resta obbligato per le spese che maturano finché all'amministratore non arriva la copia autentica dell'atto¹⁰. Chiedete all'amministratore la situazione dei pagamenti prima del preliminare e mandategli l'atto subito dopo il rogito.

Pagamento e agenzia. Venditore e compratore indicano nell'atto con quali mezzi è passato il denaro e se c'era un mediatore, con i suoi dati, il numero d'iscrizione e il compenso versato. Una dichiarazione omessa o falsa costa da 500 € a 10.000 € e porta l'Agenzia delle Entrate a rettificare il valore¹¹.

La boa e il pontile non passano con la casa: la concessione è personale e va a chi compra solo con un nuovo titolo e se nessun altro l'ha chiesta. Come funziona, e che cosa preparare, è nella guida Barca, boa e bagno.

La vendita di una casa da parte di un privato è tassata solo in un caso: se fra l'acquisto, o la costruzione, e la vendita sono passati 5 anni o meno. La differenza fra il prezzo incassato e quello pagato, aumentato di ogni altro costo inerente alla casa, è una plusvalenza che entra fra i redditi dell'anno¹². Restano fuori la casa ricevuta in eredità e quella in cui chi vende, o un suo familiare, ha avuto l'abitazione principale per più di metà del tempo in cui l'ha posseduta¹².

Il preliminare non sposta gli anni. Contano la data del rogito d'acquisto e quella del rogito di vendita: un compromesso firmato e una caparra incassata prima dei 5 anni non fanno nascere la plusvalenza, e la vendita resta esente se il rogito arriva dopo. Ma un garage, una cantina o un pezzo di giardino comprati dopo hanno il loro conto: se li vendete insieme alla casa entro 5 anni dal loro acquisto, è tassata la parte di prezzo che corrisponde a loro¹⁴.

Come si paga. Al rogito potete chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26%: la calcola, riceve da voi la somma e la versa¹³; altrimenti la plusvalenza entra nella dichiarazione dei redditi e paga l'IRPEF dell'anno¹². Quale delle due convenga dipende dal resto dei vostri redditi italiani: è un conto da fare con il commercialista prima di firmare.

Un esempio con i numeri del lago. Ipotesi: una villa di 150 m² nella zona OMI B2 di Orta San Giulio (lungolago e isola), comprata nel dicembre 2024 al centro della forchetta OMI di allora, 1.900–2.800 €/m², e venduta nel 2026 al centro di quella del 2° semestre 2025, 2.100–3.000 €/m²¹⁹. Acquisto 352.500 €, vendita 382.500 €: 30.000 € di differenza. Tolti 20.000 € di costi documentati che il consulente riconosce come inerenti (ipotesi: imposte e notaio dell'acquisto, lavori fatturati), restano 10.000 €; l'imposta sostitutiva è di 2.600 €. Se il rogito di vendita arriva dopo cinque anni dall'acquisto, cioè dal dicembre 2029, è zero. Le quotazioni OMI sono stime per zona, non prezzi: il vostro caso lo fanno il prezzo vero e le fatture vere.

L'IMU dell'anno in cui vendete va ripartita a mesi fra voi e chi compra; la regola dei mesi e del giorno del rogito, e le aliquote dei tredici comuni, sono nella guida L'IMU dei comuni del lago.

Con il 2027 le stesse regole cambiano indirizzo: dal 1° gennaio il nuovo testo unico (D.Lgs. 117/2026) le ospita agli articoli 25, 76, 77 e 244, con le stesse soglie e la stessa aliquota¹³. Il comunicato del Consiglio dei ministri sul disegno di legge di bilancio 2027, del 28 ottobre 2026, per la casa annuncia la cedolare sul canone concordato e quella sui locali commerciali, non modifiche alle plusvalenze²⁰; il testo ufficiale del disegno di legge non l'abbiamo ancora letto.

Chi vende una casa ereditata non paga la plusvalenza, ma deve avere in ordine la successione: il notaio di chi compra ricostruisce i passaggi di proprietà dai registri, e la provenienza va dimostrata come per qualunque altra casa. Lo strumento I documenti per vendere elenca gli atti da recuperare.

Per una casa ricevuta in donazione il problema storico era un altro: i figli o il coniuge del donante lesi nella loro quota di legittima potevano, alla sua morte, chiedere la restituzione della casa anche a chi l'aveva comprata dal donatario¹⁵. Con la legge 182 del 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, la riduzione della donazione non pregiudica più chi ha comprato: ai legittimari spetta un compenso in denaro dal donatario¹⁵. La regola nuova vale per le successioni aperte dopo quella data, e anche per quelle aperte prima se entro il 18 giugno 2026 nessuno dei legittimari ha notificato e trascritto la domanda di riduzione, né si è opposto formalmente alla donazione¹⁵. Se la vostra casa sul lago vi è stata donata, fate controllare dal notaio proprio questo nei registri immobiliari.

Se la casa è vostra ma vivete in Germania, in Svizzera, nei Paesi Bassi o nel Regno Unito, per il fisco italiano siete non residenti, e un non residente è tassato in Italia sui redditi che vengono da beni che si trovano in Italia¹²: se vendete entro 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza sulla casa del lago si paga qui, e potete chiedere al notaio il 26% come un residente¹³. Dal 2027 la stessa regola è all'articolo 25 del nuovo testo unico¹³.

Che cosa faccia della stessa vendita il vostro paese, e come la convenzione contro le doppie imposizioni divida il diritto di tassare, dipende dal paese: è da chiedere a un consulente di lì, prima del preliminare. Per firmare servono il codice fiscale italiano (si chiede al consolato, come spiega Comprare casa in Italia) e la presenza dal notaio; chi non può venire firma con una procura, che deve avere la stessa forma scritta richiesta per la vendita¹⁶.

Se dopo la vendita vi trasferite voi sul lago, o ve ne andate, la guida Trasferirsi sul lago spiega che cosa cambia per la residenza e per le tasse.

L'Osservatorio del mercato immobiliare divide le province in macroaree di comuni contigui. Il lago ne tocca due: «Lago d'Orta» in provincia di Novara e «Cusio» in quella del Verbano-Cusio-Ossola¹⁷. Nel 2025 la prima ha avuto 119 compravendite di abitazioni, il 34,9% in più del 2024, e la quotazione media più alta della provincia, 1.423 €/m²; il Cusio 291, con la quotazione media più bassa del VCO¹⁷:

Una quota dello stock dell'1,97% vuol dire che in un anno passa di mano una casa ogni cinquanta. È un mercato piccolo: poche vendite, e ognuna pesa. Le quotazioni comune per comune e zona per zona sono nella guida I prezzi del lago.

Sui tempi non esiste un dato del solo lago. Il sondaggio trimestrale della Banca d'Italia presso circa 1.500 agenzie dà, per il secondo trimestre 2026, questi valori¹⁸:

Per la Banca d'Italia sconti e tempi sono vicini ai minimi dall'inizio della rilevazione, mentre i nuovi incarichi a vendere continuano a calare¹⁸: c'è meno offerta. Il lago è «area non urbana» del Nord-Ovest; la seconda casa con vista, però, ha compratori suoi e tempi che nessuna statistica misura.

Il primo passo costa poco: visura, planimetria, titoli edilizi e APE sul tavolo, e un tecnico che dica se la casa corrisponde. Lo strumento Dal prezzo al netto mostra quanto resta da un prezzo dopo imposte e spese; Quanto vale casa tua dà la forchetta OMI della vostra zona.

Se preferite un parere di persona su prezzo, carte e tempi, potete presentarci la vostra casa: la guardiamo e vi diciamo che cosa ne pensiamo. Se invece l'idea è tenerla e farla rendere, cominciate da Affittare la casa sul lago.