Che cosa costa comprare casa sul lago, voce per voce

Quando vende una persona fisica la compravendita è esente IVA e il compratore paga¹²:

• Imposta di registro 9%, oppure 2% se è la prima casa (A/1, A/8, A/9 escluse), con un minimo di 1.000 €;
• imposta ipotecaria 50 € e imposta catastale 50 €.

Il prezzo-valore. Tra persone fisiche, per abitazioni e pertinenze, chi compra può chiedere al notaio che la base imponibile sia il valore catastale: rendita catastale × 1,05 × 120 (seconda casa) o × 110 (prima casa). Il prezzo vero va comunque scritto nell'atto: occultarlo costa una sanzione dal 50 al 100% della differenza¹. Su una casa del lago il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo, per questo il prezzo-valore pesa più di qualunque altra voce.

La rendita catastale è nella visura: come si legge e perché non è il prezzo lo spiega lo strumento Dalla rendita catastale al mercato.

Se vende un'impresa che applica l'IVA (tipicamente un costruttore, su una casa nuova o ristrutturata), il compratore paga l'IVA sul prezzo: 4% prima casa, 10% altre abitazioni, 22% per le categorie A/1, A/8, A/9. Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 € ciascuna¹. Qui il prezzo-valore non si applica: si paga sul prezzo pieno.

Notaio. Le tariffe professionali sono state abolite dall'art. 9 del D.L. 1/2012: il compenso si concorda e il notaio deve dare un preventivo⁴. Negli usi della provincia di Novara le spese del contratto sono a carico del compratore, che sceglie il notaio³. Non abbiamo una fonte ufficiale per un compenso «tipico» e non ne inventiamo uno.

Agenzia. In provincia di Novara, dove sta Orta San Giulio, la Raccolta provinciale degli usi indica, salvo patto diverso, una provvigione del 3% per ciascuna parte sul prezzo effettivo³. È un uso del 2005, non un tetto di legge; l'IVA al 22% si aggiunge. Per i comuni della sponda nord in provincia del VCO (Omegna, Nonio, Quarna Sopra, Madonna del Sasso) la raccolta degli usi non l'abbiamo letta.

Ipotesi: prezzo 600.000 €, venditore privato, compratore persona fisica, nessun mutuo. Per l'Italia serve una rendita catastale: ne ipotizziamo una di 2.000 €, che dà un valore catastale di 252.000 € come seconda casa e 231.000 € come prima casa. Non è la rendita di una casa vera: la vostra è nella visura, e cambia tutto.

Che cosa dice la tabella: con il prezzo-valore l'imposta italiana sulla seconda casa è il 3,8% del prezzo, meno dell'imposta austriaca (4,6%), perché si calcola su un valore catastale molto più basso del prezzo. Senza l'ipotesi sulla rendita il confronto non regge: con una rendita di 4.000 € l'imposta di registro raddoppia.

In Austria al conto noto si aggiunge l'avvocato o il notaio che redige il contratto: la fonte ufficiale parla di circa l'1–3% del prezzo⁶, cioè tra 6.000 € e 18.000 € su questa casa. Non lo sommiamo perché è un intervallo, non una tariffa.

Per rifare il conto con i vostri numeri c'è lo strumento Costi d'acquisto a confronto.

Secondo il portale ufficiale oesterreich.gv.at (aggiornato al 1° agosto 2026)⁶:

• Grunderwerbsteuer (imposta sull'acquisto) 3,5% del prezzo;
• iscrizione al registro fondiario (Eintragungsgebühr) 1,1% del prezzo, più una tassa di presentazione di 85 €; se c'è un'ipoteca, l'iscrizione costa l'1,2% del suo valore;
• provvigione massima dell'agente, per prezzi oltre 48.448,52 €, 3% più IVA al 20%;
• avvocato o notaio: circa l'1–3% del prezzo, secondo le tariffe delle rispettive camere.

Le regole per gli acquirenti stranieri in Austria (le leggi fondiarie dei Länder) non le abbiamo lette.

La legge federale sull'imposta di acquisto fissa l'aliquota al 3,5% (§ 11 GrEStG)⁷. Secondo fonti secondarie, dal 2006 i Länder possono fissarne una propria, la Baviera applica ancora il 3,5% e la Renania Settentrionale-Vestfalia il 6,5% dal 2015⁸⁹. Non abbiamo letto le leggi dei singoli Länder: per questo nella tabella la Germania resta «in verifica».

Notaio, registro fondiario e provvigione in Germania non li abbiamo ricalcolati su fonte per questa edizione: per questo la riga tedesca della tabella non ha un totale.

In Svizzera le imposte e le tasse sul trasferimento sono cantonali, e talvolta comunali. Un esempio letto sulla fonte: in Ticino la legge sulle tariffe del registro fondiario applica all'iscrizione di un trapasso a titolo oneroso una tassa dell'11 per mille del valore (art. 11 LTRF)¹⁰, cioè l'1,1%.

Non sappiamo dire, su fonte primaria, quali altre imposte o tasse notarili si aggiungano in Ticino, né quanto costi un acquisto a Zurigo o a Berna: la Svizzera resta «in verifica». Per chi compra in Svizzera da straniero vale inoltre una legge federale che limita gli acquisti di persone all'estero, che qui non abbiamo letto.

A Orta San Giulio, per il 2026, l'IMU sugli «altri fabbricati», cioè le seconde case, è allo 0,96%; per l'abitazione principale nelle categorie di lusso A/1, A/8, A/9 è allo 0,55%; per il comodato a parenti di primo grado allo 0,56% (delibera C.C. n. 37 del 23 dicembre 2025, prospetto MEF)⁵.

L'aliquota si applica alla base imponibile IMU, calcolata dalla rendita catastale con coefficienti propri che qui non abbiamo riletto: per questo non scriviamo un importo annuo dell'esempio.

Se la casa viene affittata, le imposte sui canoni sono nella guida Affittare la casa sul lago.