Affittare la casa sul lago: le regole, nell'ordine in cui servono

Il quadro è la legge regionale 3 agosto 2017 n. 13 e il suo regolamento, il D.P.G.R. 8 giugno 2018 n. 4/R, che all'art. 14 disciplina chi affitta a fini turistici per periodi consecutivi fino a 30 giorni¹. Non è una struttura ricettiva: non servono il cambio di destinazione d'uso né i requisiti di un albergo o di un B&B.

Le strutture ricettive (alberghi, affittacamere, case vacanze gestite in forma d'impresa) seguono altre regole e hanno un CIR di formato diverso, per esempio 001272-ALB-00282². Qui parliamo solo della casa privata affittata a turisti.

Una sentenza del TAR Piemonte del 2023 avrebbe annullato alcune disposizioni del regolamento: l'abbiamo vista solo citata in una ricerca e non sappiamo quali articoli tocchi. Chiedete al Comune quale versione applica.

Entro 10 giorni dalla prima locazione si invia al Comune il modello dell'allegato H del regolamento¹. Il Comune assegna il CIR, codice identificativo regionale, di 11 cifre: 6 per il codice ISTAT del comune e 5 progressive.

Il CIR va reso visibile anche sui portali. Dalla legge regionale 9 marzo 2023 n. 3 (art. 124) l'obbligo vale per ogni comunicazione promozionale, online e cartacea; la sanzione è da 500 a 5.000 €, raddoppiata in caso di reiterazione².

Il lago sta in due province (Novara e Verbano-Cusio-Ossola), ma la regione è una: la regola del CIR è la stessa a Orta San Giulio e a Omegna. Cambiano gli uffici comunali a cui si scrive.

Dal 1° gennaio 2025 ogni unità affittata a fini turistici deve avere anche il CIN, codice identificativo nazionale (art. 13-ter del D.L. 145/2023), che si chiede alla Banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo³.

Secondo la stampa di settore le sanzioni sono da 800 a 8.000 € per chi non lo chiede e da 500 a 5.000 € per chi non lo espone³. Il testo di legge non l'abbiamo letto direttamente: prendete queste cifre come indicative.

Chi ospita deve comunicare le generalità degli ospiti alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, secondo l'art. 109 del testo unico di pubblica sicurezza; le fonti di settore indicano 24 ore dall'arrivo, 6 per soggiorni più brevi⁶.

Questa regola l'abbiamo letta solo su una fonte secondaria, in sintesi: verificate tempi e modalità con la Questura competente prima del primo ospite.

Sulle locazioni brevi (fino a 30 giorni) il proprietario persona fisica può scegliere la cedolare secca: 21% sul canone di un solo immobile, scelto da lui, e 26% sugli altri⁴⁵.

Dal 2026 la legge di bilancio (L. 30 dicembre 2025 n. 199, art. 1 c. 17) fa valere il regime delle locazioni brevi solo per chi affitta non più di 2 appartamenti nel periodo d'imposta: oltre, l'attività si presume imprenditoriale⁴⁵. Quale fosse la soglia prima non l'abbiamo verificato.

Se l'affitto passa da un portale o da un intermediario che incassa, questi trattiene il 21% a titolo d'acconto⁴.

Tutto questo paragrafo viene da fonti secondarie (riviste fiscali, maggio 2026): la guida dell'Agenzia delle Entrate e il testo su Normattiva non si sono caricati quando li abbiamo cercati. Una proposta dell'autunno 2025 che riservava il 21% a chi non usa piattaforme, secondo le stesse fonti, non è entrata nel testo finale.

Per chi risiede all'estero, come si coordinano queste imposte con quelle del proprio paese dipende dalle convenzioni contro le doppie imposizioni: è materia da commercialista, e qui non la riassumiamo.

Alcuni comuni chiedono agli ospiti un'imposta di soggiorno, che il proprietario riscuote e versa. Per Orta San Giulio non abbiamo trovato la delibera né le tariffe, né sul sito del Comune né sul portale del Ministero dell'Economia: non sappiamo dire se si applichi e quanto valga. Lo stesso per gli altri comuni del lago.

Una resa calcolata moltiplicando una tariffa per 365 notti è finzione: il lago ha una stagione, e le notti vuote non compaiono in nessuna tariffa. Non pubblichiamo rendimenti perché non abbiamo dati di occupazione affidabili per il lago.

Se state ancora scegliendo dove comprare, i tempi da Milano, Malpensa e dalla Svizzera sono nella guida Come arrivare; le imposte d'acquisto in Costi d'acquisto a confronto.