La casa ereditata sul lago: che cosa fare, che cosa costa, che cosa decidere

La dichiarazione si presenta entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, cioè di norma dal giorno della morte¹. Si trasmette online: dall'area riservata dell'Agenzia delle Entrate, con SPID, CIE o CNS, c'è una versione precompilata che parte dai dati che l'Agenzia ha già e calcola le imposte; in alternativa la si affida a un professionista o a un CAF, o la si fa trasmettere da un ufficio dell'Agenzia su appuntamento².

A presentarla sono tenuti i chiamati all'eredità e i legatari, ma basta la firma di uno di loro¹. Chi vive all'estero e non riesce a trasmetterla online può spedire il modello cartaceo per raccomandata: vale la data di spedizione¹².

L'esonero esiste, ma non per chi eredita una casa: non si presenta solo se l'eredità va a coniuge e figli, vale non più di 100.000 € e non comprende immobili². Con la stessa pratica si chiede la voltura catastale, che porta la casa a nome degli eredi².

L'imposta di successione dipende dal legame con chi è morto, e la franchigia vale per ciascun erede¹:

Sulla casa si pagano in ogni caso l'imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell'1% sul valore dichiarato; se anche uno solo degli eredi ha i requisiti per l'agevolazione «prima casa», diventano 200 € ciascuna. Si aggiungono 85 € di bollo per ogni ufficio di pubblicità immobiliare interessato e 120 € di tassa per i servizi ipotecari e catastali per ogni conservatoria².

Quale valore? Quello dichiarato dagli eredi. L'ufficio non lo può rettificare se, per un fabbricato, non è inferiore a 100 volte il reddito catastale aggiornato con i coefficienti delle imposte sui redditi¹: per questo nelle successioni si dichiara quasi sempre un valore costruito sulla rendita, che è nella visura, e non il prezzo di mercato.

Quando la morte è avvenuta dal 1° gennaio 2025 in poi, l'imposta di successione non la calcola più l'ufficio: la autoliquidano gli eredi sulla base della dichiarazione, e la versano entro 90 giorni dal termine per presentarla¹. Da 1.000 € in su si può pagare almeno il 20% subito e il resto in 8 rate trimestrali, che diventano fino a 12 sopra 20.000 €¹². L'ufficio controlla i conti e, se manca qualcosa, manda un avviso entro 2 anni dalla presentazione².

Ipotesi: una villa di 150 m² nella zona OMI B2 di Orta San Giulio, il lungolago con l'isola. Alle quotazioni OMI del 2° semestre 2025, 2.100–3.000 €/m², sul mercato varrebbe fra 315.000 € e 450.000 €⁷. Se la ereditano due figli, a ciascuno va una metà fra 157.500 € e 225.000 €: molto sotto la franchigia di 1.000.000 €, quindi niente imposta di successione, qualunque valore si dichiari.

Per le altre imposte supponiamo un valore dichiarato, calcolato dalla rendita, di 150.000 €: ipotecaria 3.000 €, catastale 1.500 €, più bollo e tassa (205 €) fanno 4.705 €. Se uno dei due figli ha i requisiti della prima casa, il conto scende a 605 €. Ed ecco come cambia lo stesso valore dichiarato se a ereditare, da solo, è qualcun altro:

La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale; proprietari si diventa accettando l'eredità. C'è tempo 10 anni dalla morte³. L'accettazione può essere espressa, con un atto davanti al notaio, o tacita: la legge la vede in ogni atto che solo un erede avrebbe il diritto di fare³, e vendere la casa è uno di questi.

Per la casa conta un passaggio in più: l'accettazione va trascritta nei registri immobiliari, sulla base di un atto pubblico o di una scrittura autenticata, oppure dell'atto stesso che la contiene in modo tacito³. È ciò che il notaio di chi compra andrà a cercare per ricostruire i passaggi di proprietà. Chi invece non vuole l'eredità vi rinuncia con una dichiarazione davanti a un notaio o al cancelliere del tribunale³.

Dal giorno della morte l'IMU è degli eredi, ciascuno per la sua quota e con un'obbligazione propria⁶: per chi non vi prende la residenza la casa del lago è una seconda casa, con le aliquote che trovate in L'IMU dei comuni del lago.

Due o tre fratelli che ereditano la stessa casa ne diventano comproprietari, ognuno per la sua quota. Per le migliorie e gli altri atti straordinari basta una maggioranza che rappresenti due terzi del valore, ma per vendere la casa, o per affittarla per più di nove anni, serve il consenso di tutti⁴.

Nessuno però è obbligato a restare in comunione: ognuno può chiedere di dividere. Può rinviare la divisione solo il testamento, al massimo di 5 anni dalla morte (o fino a un anno dopo la maggiore età, se gli eredi sono minori), oppure il giudice, che la sospende per non più di 5 anni quando dividere subito danneggerebbe seriamente l'eredità. Un patto fra gli eredi di restare insieme vale fino a 10 anni⁴. Una casa non si divide a metà come un terreno: in pratica uno compra le quote degli altri, oppure la casa si vende e si divide il prezzo.

In tutti e due i casi il punto di partenza è lo stesso, un valore su cui tutti siano d'accordo. Lo strumento Quanto vale casa tua mette accanto le quotazioni OMI della vostra zona; per una cifra su cui firmare serve qualcuno che la casa la veda.

La regola che sorprende: chi vende una casa ricevuta in eredità non paga l'imposta sulla plusvalenza, nemmeno se la vende il mese dopo. La legge esclude gli immobili acquisiti per successione sia dalla regola dei cinque anni sia da quella delle case con lavori Superbonus⁵. È diverso per una casa ricevuta in donazione, dove gli anni si contano dall'acquisto di chi l'ha donata⁵.

Per il resto le carte sono quelle di ogni vendita, con due in più: la dichiarazione di successione e l'accettazione trascritta, che fanno da titolo di provenienza. Planimetrie, conformità, attestato energetico e imposte sono in Vendere la casa sul lago; la lista da spuntare è nello strumento I documenti per vendere.

Se gli eredi non sanno ancora che cosa fare della casa, vale la pena di farsi un'idea prima di decidere: presentatecela, anche solo per sapere quanto vale e che cosa chiede chi compra sul lago. Se invece pensate di tenerla e affittarla, le regole sono in Affittare la casa sul lago.