Das geerbte Haus am See: was zu tun ist, was es kostet, was zu entscheiden ist

Die Erklärung wird binnen 12 Monaten nach Eröffnung des Erbfalls eingereicht, in der Regel ab dem Todestag¹. Sie geht online: Im geschützten Bereich der Agenzia delle Entrate, mit SPID, CIE oder CNS, gibt es eine vorausgefüllte Fassung, die von den Daten der Behörde ausgeht und die Steuern berechnet; alternativ übernimmt das ein Steuerberater oder ein CAF, oder man lässt sie nach Termin von einem Amt der Agenzia übermitteln².

Verpflichtet sind die zur Erbschaft Berufenen und die Vermächtnisnehmer, aber die Unterschrift eines von ihnen genügt¹. Wer im Ausland lebt und nicht online einreichen kann, darf das Papierformular per Einschreiben schicken: Es zählt das Versanddatum¹².

Eine Befreiung gibt es, aber nicht für Erben eines Hauses: Keine Erklärung ist nur nötig, wenn das Erbe an Ehegatten und Kinder geht, höchstens 100.000 € wert ist und keine Immobilien umfasst². Mit derselben Erklärung beantragt man die Umschreibung im Kataster (voltura catastale) auf die Erben².

Die Erbschaftsteuer hängt vom Verhältnis zum Verstorbenen ab, und der Freibetrag gilt für jeden Erben¹:

Auf das Haus zahlt man in jedem Fall die Hypothekarsteuer (imposta ipotecaria) von 2 % und die Katastersteuer von 1 % auf den erklärten Wert; erfüllt auch nur ein Erbe die Voraussetzungen für das Erstwohnsitz-Privileg («prima casa»), werden daraus je 200 €. Dazu kommen 85 € Stempelsteuer für jedes betroffene Grundbuch- und Registeramt und 120 € Gebühr für die Hypothekar- und Katasterdienste je Registeramt².

Welcher Wert? Der von den Erben erklärte. Bei einem Gebäude darf das Amt ihn nicht berichtigen, wenn er nicht unter dem 100-fachen des mit den Einkommensteuer-Koeffizienten aktualisierten Katasterertrags liegt¹: Deshalb erklärt man im Erbfall fast immer einen Wert, der auf dem Katasterertrag aus dem Katasterauszug beruht, und nicht den Marktpreis.

Bei Todesfällen ab dem 1. Januar 2025 berechnet nicht mehr das Amt die Erbschaftsteuer: Die Erben berechnen sie selbst auf Grundlage der Erklärung und zahlen sie binnen 90 Tagen nach Ablauf der Erklärungsfrist¹. Ab 1.000 € kann man mindestens 20 % sofort und den Rest in 8 Quartalsraten zahlen, über 20.000 € in bis zu 12¹². Das Amt prüft die Rechnung und schickt, wenn etwas fehlt, binnen 2 Jahren nach Einreichung einen Bescheid².

Annahme: eine Villa mit 150 m² in der OMI-Zone B2 von Orta San Giulio, an der Uferpromenade mit der Insel. Nach den OMI-Werten des 2. Halbjahrs 2025, 2.100–3.000 €/m², wäre sie auf dem Markt zwischen 315.000 € und 450.000 € wert⁷. Erben sie zwei Kinder, erhält jedes eine Hälfte im Wert zwischen 157.500 € und 225.000 €: weit unter dem Freibetrag von 1.000.000 €, also keine Erbschaftsteuer, welcher Wert auch erklärt wird.

Für die übrigen Steuern nehmen wir einen aus dem Katasterertrag berechneten erklärten Wert von 150.000 € an: Hypothekarsteuer 3.000 €, Katastersteuer 1.500 €, dazu Stempelsteuer und Gebühr (205 €), ergeben 4.705 €. Erfüllt eines der beiden Kinder die Voraussetzungen des Erstwohnsitzes, sinkt die Rechnung auf 605 €. Und so ändert sich derselbe erklärte Wert, wenn jemand anderes allein erbt:

Die Erbschaftserklärung ist eine steuerliche Pflicht; Eigentümer wird man, indem man die Erbschaft annimmt. Dafür hat man 10 Jahre ab dem Tod³. Die Annahme kann ausdrücklich sein, mit einer Urkunde vor dem Notar, oder stillschweigend: Das Gesetz sieht sie in jeder Handlung, zu der nur ein Erbe berechtigt wäre³, und der Verkauf des Hauses ist eine davon.

Für das Haus kommt ein Schritt hinzu: Die Annahme muss in die Immobilienregister eingetragen werden, auf Grundlage einer öffentlichen Urkunde oder einer beglaubigten Privaturkunde, oder der Handlung selbst, die sie stillschweigend enthält³. Danach sucht der Notar des Käufers, um die Eigentumskette nachzuweisen. Wer die Erbschaft nicht will, schlägt sie aus mit einer Erklärung vor einem Notar oder dem Urkundsbeamten des Gerichts³.

Ab dem Todestag schulden die Erben die IMU, jeder für seinen Anteil und mit eigener Verpflichtung⁶: Für wen dort nicht der Wohnsitz liegt, ist das Haus am See eine Zweitwohnung, mit den Sätzen aus Die IMU der Seegemeinden.

Zwei oder drei Geschwister, die dasselbe Haus erben, werden Miteigentümer, jedes für seinen Anteil. Für Verbesserungen und andere außerordentliche Maßnahmen genügt eine Mehrheit, die zwei Drittel des Wertes vertritt, aber um das Haus zu verkaufen oder für mehr als neun Jahre zu vermieten, braucht es die Zustimmung aller⁴.

Niemand muss aber in der Gemeinschaft bleiben: Jeder kann die Teilung verlangen. Aufschieben kann sie nur das Testament, um höchstens 5 Jahre ab dem Tod (oder bis ein Jahr nach der Volljährigkeit, wenn die Erben minderjährig sind), oder das Gericht, das sie für höchstens 5 Jahre aussetzt, wenn eine sofortige Teilung dem Nachlass ernsthaft schaden würde. Eine Vereinbarung der Erben, zusammenzubleiben, gilt für bis zu 10 Jahre⁴. Ein Haus lässt sich nicht halbieren wie ein Acker: In der Praxis kauft einer die Anteile der anderen, oder das Haus wird verkauft und der Erlös geteilt.

In beiden Fällen ist der Ausgangspunkt derselbe, ein Wert, auf den sich alle einigen. Das Werkzeug Was ist mein Haus wert stellt die OMI-Werte Ihrer Zone daneben; für eine Zahl zum Unterschreiben braucht es jemanden, der das Haus sieht.

Die Regel, die überrascht: Wer ein geerbtes Haus verkauft, zahlt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn, auch nicht beim Verkauf einen Monat später. Das Gesetz nimmt durch Erbfolge erworbene Immobilien sowohl von der Fünfjahresregel als auch von der Regel für Häuser mit Superbonus-Arbeiten aus⁵. Anders bei einem geschenkten Haus: Dort zählen die Jahre ab dem Erwerb des Schenkers⁵.

Ansonsten sind es die Unterlagen jedes Verkaufs, mit zwei zusätzlichen: der Erbschaftserklärung und der eingetragenen Annahme, die als Herkunftsnachweis dienen. Grundrisse, Konformität, Energieausweis und Steuern stehen in Das Haus am See verkaufen; die Liste zum Abhaken im Werkzeug Unterlagen für den Verkauf.

Wissen die Erben noch nicht, was sie mit dem Haus machen sollen, lohnt es sich, vor der Entscheidung ein Bild zu haben: Stellen Sie es uns vor, auch nur um zu erfahren, was es wert ist und was Käufer am See suchen. Wollen Sie es behalten und vermieten, stehen die Regeln in Ferienvermietung am See.