Wie man in Italien ein Haus kauft, Schritt für Schritt

Die allgemeine Regel steht in Art. 16 der Bestimmungen über das Gesetz im Allgemeinen: Ausländer sind zu den bürgerlichen Rechten zugelassen, «unter der Bedingung der Gegenseitigkeit» (a condizione di reciprocità), vorbehaltlich besonderer Gesetze⁵. In der Praxis sind nach den Fachquellen, die wir gelesen haben, Bürger der Europäischen Union den Italienern gleichgestellt und unterliegen keiner Prüfung; bei Personen von außerhalb der Union, ohne Staatsvertrag und ohne Aufenthaltsgenehmigung, prüft der Notar die Gegenseitigkeit anhand der Tabellen des Außenministeriums⁶.

Schweiz, Vereinigtes Königreich, Vereinigte Staaten. Die amtliche Seite des Außenministeriums zur Gegenseitigkeit hat uns am 6. Oktober 2026 mit einer Anti-Bot-Kontrolle geantwortet, die wir nicht umgangen haben: Wir haben sie nicht gelesen. Eine Sekundärquelle verbindet die Schweiz mit dem bilateralen Freizügigkeitsabkommen von 1999⁷, bestätigt haben wir das aber nicht. Bitten Sie den Notar, Ihre Staatsangehörigkeit vor dem Kaufangebot anhand der aktuellen Tabellen zu prüfen, nicht erst bei der Beurkundung.

Für den Kauf ist kein Wohnsitz nötig. Keine der Quellen, die wir geprüft haben, verlangt ihn. Er zählt nur für die Erstwohnsitz-Begünstigung (weiter unten).

Die Steuernummer (codice fiscale) ist das erste Dokument, nach dem man Sie fragt: für das Kaufangebot, für das Bankkonto, für den Notar. Wer nicht in Italien wohnt, kann sie bei der für seinen Wohnsitz zuständigen italienischen Konsularbehörde beantragen oder jemanden bevollmächtigen, sie bei einem Amt der Agenzia delle Entrate in Italien einzureichen⁴.

Fristen und Formulare der Konsulate unterscheiden sich: Die Seite des Ministeriums haben wir nur in einer Zusammenfassung gesehen, prüfen Sie daher auf der Website Ihres Konsulats nach.

Meist beginnt es mit einem schriftlichen Kaufangebot (proposta d'acquisto): Der Käufer bietet einen Preis, nennt die Bedingungen (eine zu erhaltende Hypothek, eine technische Prüfung, das Datum der Beurkundung) und hält es für einen Zeitraum unwiderruflich. Nimmt der Verkäufer es schriftlich an und erreicht die Annahme den Käufer, ist der Vertrag zu den geschriebenen Bedingungen geschlossen: Deshalb sollten Sie es mit derselben Sorgfalt lesen wie den Vorvertrag.

Verlangen Sie vor der Unterschrift die Unterlagen des Hauses: Katasterauszug und Katasterplan, Herkunftstitel, baurechtliche Situation, Energieausweis. In der Urkunde erklärt der Verkäufer, dass Katasterdaten und Pläne dem tatsächlichen Zustand entsprechen¹: Wenn nicht, erfahren Sie das besser vor der Anzahlung.

Dieser Abschnitt beschreibt die gängige Praxis in Italien; wir zitieren keinen Gesetzesartikel, weil das Kaufangebot keine eigene Regelung neben den allgemeinen Vertragsregeln hat, die wir hier nicht zusammenfassen.

Der Vorvertrag (compromesso, contratto preliminare) verpflichtet die Parteien, die notarielle Urkunde zu den vereinbarten Bedingungen zu unterzeichnen. Meist leistet der Käufer eine Anzahlung/Draufgabe (caparra confirmatoria): Sie bleibt beim Verkäufer, wenn der Käufer nicht abschließt, und ist doppelt zurückzuzahlen, wenn der Verkäufer zurücktritt.

Der Ortsbrauch in der Provinz Novara. Die Provinzsammlung der Ortsbräuche der Handelskammer Novara sieht, sofern nichts anderes vereinbart ist, beim Vorvertrag eine Anzahlung von nicht weniger als 10 % des Preises vor³. Es ist ein Brauch, kein Gesetz, und die Sammlung stammt von 2005: Man kann anderes vereinbaren, und man muss es schriftlich festhalten.

Für Omegna, Nonio, Quarna Sopra und Madonna del Sasso, die in der Provinz Verbano-Cusio-Ossola liegen, haben wir die Sammlung der Ortsbräuche des VCO nicht gelesen.

Zahlen Sie per Überweisung oder Scheck, nie in bar: In der Urkunde werden auch die Zahlungsmodalitäten angegeben.

In Italien geht das Eigentum mit der öffentlichen Urkunde vor einem Notar über, der notariellen Urkunde (rogito). Der Notar prüft die Identität der Parteien, kontrolliert die Immobilienregister, verliest die Urkunde, zieht die Steuern ein und führt sie an den Staat ab, dann lässt er die Urkunde eintragen.

Wer den Notar wählt. Nach den Ortsbräuchen der Provinz Novara gehen die Vertragskosten zulasten des Käufers, der den Notar wählt³.

Was es kostet. Die Notartarife wurden mit Art. 9 des D.L. 1/2012 abgeschafft: Das Honorar wird vereinbart, und Sie haben Anspruch auf einen Kostenvoranschlag⁸. Wir veröffentlichen keinen «typischen» Prozentsatz, weil wir keine amtliche Quelle haben, die ihn nennt.

Wenn Sie kein Italienisch sprechen. Die Urkunde ist auf Italienisch; versteht eine Partei die Sprache nicht, braucht es einen Dolmetscher und meist eine Übersetzung daneben. Fragen Sie den Notar danach, wenn Sie den Kostenvoranschlag anfordern.

Die Steuern hängen davon ab, wer verkauft¹:

• Von einer Privatperson (mehrwertsteuerfreier Verkauf): Registersteuer (imposta di registro) 9 %, oder 2 % beim Erstwohnsitz (ausgenommen die Kategorien A/1, A/8, A/9), mindestens 1.000 €; Hypotheken- und Katastersteuer (imposta ipotecaria e catastale) 50 € + 50 €¹².
• Von einem Unternehmen mit Mehrwertsteuer: Mehrwertsteuer 4 % beim Erstwohnsitz, 10 % für andere Wohnungen, 22 % für A/1, A/8, A/9; Register-, Hypotheken- und Katastersteuer fest zu je 200 €¹.

Die Preis-Wert-Regel. Zwischen natürlichen Personen kann der Käufer bei Wohnungen und Zubehör vom Notar verlangen, dass die Steuern auf dem Katasterwert statt auf dem Preis berechnet werden: Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 120, oder × 110 beim Erstwohnsitz. Der tatsächliche Preis muss trotzdem in der Urkunde stehen; wird er verschwiegen, beträgt die Strafe 50 bis 100 % der Differenz¹.

Die Rechnung Posten für Posten, mit einem Beispiel und dem Vergleich mit der Schweiz, Deutschland und Österreich, steht im Ratgeber Kaufnebenkosten im Vergleich.

Die Erstwohnsitz-Begünstigung (prima casa: Registersteuer 2 % statt 9 %, oder Mehrwertsteuer 4 % statt 10 %) verlangt den Wohnsitz nicht zum Zeitpunkt des Kaufs, aber wer nicht bereits in der Gemeinde wohnt, muss den Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten dorthin verlegen und dies in der Urkunde erklären, sonst entfällt die Begünstigung¹.

Wer ein Ferienhaus kauft und im Ausland wohnhaft bleibt, zahlt also 9 % (oder 10 % Mehrwertsteuer). Wer wirklich an den See ziehen will, sollte das vor der Beurkundung mit einem Steuerberater (commercialista) prüfen: Die Entscheidung fällt in der Urkunde.

Jedes Jahr zahlen Sie der Gemeinde die IMU (kommunale Immobiliensteuer). In Orta San Giulio beträgt der Satz 2026 für «andere Gebäude», also Zweitwohnungen, 0,96 %; für den Hauptwohnsitz in den Kategorien A/1, A/8 und A/9 sind es 0,55 % (Beschluss vom 23. Dezember 2025)⁹. Die anderen Gemeinden am See haben eigene Beschlüsse, die wir hier nicht gelesen haben.

Die TARI (Abfallgebühr) ist ein kommunaler Tarif: Für Orta haben wir sie nicht geprüft.

Wenn Sie das Haus vermieten möchten, solange Sie es nicht nutzen, stehen die Regeln im Ratgeber Ferienvermietung am See.

In Italien ist TriesteVillas srl eine eingetragene Immobilienagentur und darf am Ortasee bereits vermitteln. Heute hat die Private Collection des Sees allerdings 0 Häuser: Keine dieser Seiten ist ein Inserat, und wir zeigen Ihnen keine Häuser, die wir nicht haben.

Was wir in keinem Fall tun: Rechts- oder Steuerberatung. Dafür brauchen Sie einen Notar, einen Steuerberater oder einen Anwalt Ihrer Wahl.