Das Haus am See verkaufen: die Unterlagen, die Steuern, die Zeit

Kataster. Jede Urkunde, die ein bestehendes Haus überträgt, muss auf die beim Kataster hinterlegten Grundrisse verweisen und die Erklärung der Eigentümer enthalten, dass Katasterdaten und Grundrisse dem tatsächlichen Zustand entsprechen; die Erklärung kann durch die Bescheinigung eines befähigten Technikers ersetzt werden. Fehlt sie, ist die Urkunde nichtig. Vor der Unterschrift prüft der Notar auch, ob die eingetragenen Katastereigentümer mit den Immobilienregistern übereinstimmen¹. Eine versetzte Treppe, ein Keller, der zum Zimmer wurde, eine geschlossene Veranda: Das ist zuerst zu prüfen, denn das Kataster wird vor der Urkunde berichtigt, nicht danach.

Rechtmäßiger Zustand (stato legittimo). Das ist das Haus, wie es die Genehmigung beschreibt, mit der es gebaut wurde oder die die letzten Arbeiten am ganzen Gebäude regelte, ergänzt um die Genehmigungen späterer Teilarbeiten; auch Legalisierungen und bezahlte Bußgelder zählen. Für Häuser aus einer Zeit, in der keine Genehmigung nötig war, gelten die erste Katasteraufnahme, Fotografien, Archivunterlagen und andere Dokumente sicherer Herkunft². Am See mit seinen alten Ortskernen und Hanghäusern lohnt es sich, von Anfang an zu wissen, welcher der beiden Wege für Ihr Haus gilt.

Was die Urkunde enthalten muss, hängt vom Alter des Hauses ab:

Bewohnbarkeit (agibilità). Sie wird heute durch eine zertifizierte Meldung bescheinigt, Pflicht nach Neubau, Wiederaufbau und Arbeiten, die Sicherheit, Hygiene, Gesundheit oder Energieeinsparung berühren; wer sie nicht einreicht, obwohl sie fällig ist, zahlt 77 € bis 464 €⁵. In den von uns gelesenen Normen macht ihr Fehlen die Urkunde nicht nichtig: Käufer und Bank werden aber danach fragen, und wenn sie fehlt, muss man es vor dem Vorvertrag sagen.

Die vollständige Liste, mit der Stelle, bei der man jede Unterlage bekommt, steht im Werkzeug Unterlagen für den Verkauf.

Bei Häusern am See stimmen die Maße selten zentimetergenau mit dreißig Jahre alten Plänen überein. Das Gesetz sieht keinen Verstoß in einer Abweichung bis 2 % bei Höhe, Abständen, Kubatur, überbauter Fläche und jedem anderen Parameter; bei bis einschließlich 24. Mai 2024 ausgeführten Arbeiten steigt der zulässige Spielraum, je kleiner die Einheit ist⁶:

Dazu kommen die Ausführungstoleranzen: kleine geometrische Unregelmäßigkeiten, Oberflächen, Anlagen und Innenarbeiten, die beim Bau anders platziert wurden. Hier der Punkt, der am See zählt: Das Gesetz lässt sie nur für Gebäude zu, die nicht unter dem Schutz des Kulturgüter- und Landschaftsgesetzbuchs stehen⁶. Viele Häuser am Ufer liegen im 300-Meter-Streifen oder in den Gebieten der Dekrete von 1985, die der Ratgeber Sanieren am See beschreibt: Fragen Sie Ihren Techniker, ob Ihr Haus betroffen ist, bevor Sie damit rechnen.

Toleranzen werden nicht «legalisiert»: Der Techniker erklärt sie, in späteren Bauanträgen oder in einer beglaubigten Erklärung als Anlage zur Verkaufsurkunde⁶. Es lohnt sich, sie vor dem Vorvertrag bereitzuhaben.

Jenseits der Toleranzen. Bei teilweisen Abweichungen von einer Baugenehmigung oder einer SCIA erlaubt das Gesetz seit 2024 dem heutigen Eigentümer, nicht nur dem, der gebaut hat, die Legalisierung zu beantragen, wenn das Werk den heutigen Planungsregeln und den Bauregeln zur Zeit der Ausführung entspricht. Fällig ist eine Gebühr: bei Abweichungen von der Genehmigung das Doppelte des Erschließungsbeitrags plus 20 %, ohne den Aufschlag, wenn das Werk damals wie heute konform war; bei Arbeiten ohne SCIA oder abweichend davon das Doppelte der von der Agenzia delle Entrate geschätzten Wertsteigerung, von 1.032 € bis 10.328 €, von 516 € bis 5.164 €, wenn das Werk damals wie heute konform war⁷.

Und die Landschaft? Fehlte für die abweichenden Arbeiten auch die Landschaftsgenehmigung, holt das Amt ein verbindliches Gutachten der für den Schutz zuständigen Behörde ein, auch wenn Flächen oder Volumen entstanden sind: Die Behörde entscheidet binnen 180 Tagen, die Denkmalbehörde äußert sich binnen 90, und bleiben die Gutachten aus, gilt das Schweigen als Zustimmung. Ist die Vereinbarkeit gegeben, kommt ein Bußgeld in Höhe des größeren Betrags aus Schaden und Gewinn hinzu; ist sie es nicht, wird abgerissen⁷. Dieser Weg gilt für teilweise Abweichungen und SCIA-Arbeiten; für Bauten ohne Baugenehmigung oder in völliger Abweichung gelten strengere Regeln, und für die Landschaft das, was Sanieren am See erklärt.

Der Energieausweis muss dem Käufer zu Beginn der Verhandlungen zur Verfügung stehen und am Ende übergeben werden; in der Urkunde erklärt der Käufer, ihn erhalten zu haben, und eine Kopie wird beigefügt. Fehlt die Erklärung oder die Anlage, zahlen die Parteien gesamtschuldnerisch und zu gleichen Teilen von 3.000 € bis 18.000 €⁸. Die Verkaufsanzeige muss die Energiekennwerte enthalten, sonst zahlt, wer sie veröffentlicht, von 500 € bis 3.000 €; der Ausweis gilt höchstens 10 Jahre⁸.

Anlagen. Der Artikel der Anlagenverordnung, der verlangte, dem Käufer die Konformitätserklärungen zu übergeben und sie der Urkunde beizufügen, wurde 2008 aufgehoben⁹: Sie beizufügen ist keine Pflicht mehr. Die Erklärungen bleiben aber der einfachste Weg, die Fragen des Käufers zu beantworten; haben Sie keine, sagen Sie es und halten Sie es im Vorvertrag fest.

Die Eigentümergemeinschaft, wenn das Haus dazugehört: Der Käufer haftet zusammen mit dem Verkäufer für das Hausgeld dieses und des letzten Jahres; der Verkäufer bleibt für die Beiträge haftbar, die anfallen, bis der Verwalter eine beglaubigte Kopie der Urkunde erhält¹⁰. Lassen Sie sich vor dem Vorvertrag vom Verwalter den Zahlungsstand geben und schicken Sie ihm die Urkunde gleich nach dem Abschluss.

Zahlung und Makler. In der Urkunde erklären beide Parteien, wie der Preis bezahlt wurde und ob sie einen Makler beauftragt haben, mit dessen Daten, Registernummer und dem gezahlten Betrag. Eine fehlende oder falsche Erklärung kostet von 500 € bis 10.000 € und führt zur Neubewertung durch die Agenzia delle Entrate¹¹.

Boje und Steg gehen nicht mit dem Haus über: Die Konzession ist persönlich und geht an den Käufer nur mit einem neuen Titel und wenn niemand sonst sie beantragt hat. Wie das funktioniert und was vorzubereiten ist, steht im Ratgeber Boot, Boje und Baden.

Der Verkauf eines Hauses durch eine Privatperson wird nur in einem Fall besteuert: wenn es vor höchstens 5 Jahren gekauft oder gebaut wurde. Die Differenz zwischen erhaltenem und gezahltem Preis, erhöht um alle anderen dem Haus zurechenbaren Kosten, ist ein Veräußerungsgewinn, der zu den Einkünften des Jahres zählt¹². Ausgenommen sind das geerbte Haus und das Haus, das für den größten Teil der Zeit zwischen Kauf und Verkauf Hauptwohnsitz des Verkäufers oder seiner Familie war¹².

Der Vorvertrag verschiebt die Frist nicht. Es zählen das Datum der Kaufurkunde und das der Verkaufsurkunde: Ein unterschriebener Vorvertrag und eine kassierte Anzahlung vor Ablauf der 5 Jahre lösen keinen Gewinn aus, und der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn die Urkunde danach kommt. Eine später gekaufte Garage, ein Keller oder ein Stück Garten haben aber ihre eigene Rechnung: Verkaufen Sie sie mit dem Haus innerhalb von 5 Jahren nach ihrem Kauf, wird der auf sie entfallende Teil des Preises besteuert¹⁴.

Wie bezahlt wird. Bei der Urkunde können Sie den Notar bitten, eine Ersatzsteuer von 26 % anzuwenden: Er berechnet sie, erhält den Betrag von Ihnen und führt ihn ab¹³; sonst kommt der Gewinn in die Steuererklärung und zahlt die IRPEF des Jahres¹². Was günstiger ist, hängt von Ihren übrigen italienischen Einkünften ab: eine Rechnung für den Steuerberater, vor der Unterschrift.

Ein Beispiel mit den Zahlen des Sees. Annahmen: eine Villa mit 150 m² in der OMI-Zone B2 von Orta San Giulio (Seeufer und Insel), gekauft im Dezember 2024 zur Mitte der damaligen OMI-Spanne, 1.900–2.800 €/m², und 2026 verkauft zur Mitte der Spanne des 2. Halbjahres 2025, 2.100–3.000 €/m²¹⁹. Kauf 352.500 €, Verkauf 382.500 €: 30.000 € Differenz. Abzüglich 20.000 € belegter Kosten, die Ihr Berater als zurechenbar anerkennt (Annahme: Kaufsteuern und Notar, in Rechnung gestellte Arbeiten), bleiben 10.000 €; die Ersatzsteuer beträgt 2.600 €. Kommt die Verkaufsurkunde mehr als fünf Jahre nach dem Kauf, also ab Dezember 2029, ist sie null. OMI-Werte sind Schätzungen je Zone, keine Preise: Ihren Fall machen der echte Preis und die echten Rechnungen.

Die IMU im Verkaufsjahr wird nach Monaten zwischen Verkäufer und Käufer geteilt; die Regel zu den Monaten und zum Tag der Urkunde und die Sätze der dreizehn Gemeinden stehen im Ratgeber Die IMU der Seegemeinden.

Mit 2027 ändern dieselben Regeln nur die Adresse: Ab dem 1. Januar regelt sie das neue Einkommensteuer-Gesetzbuch (Gesetzesdekret 117/2026) in den Artikeln 25, 76, 77 und 244, mit denselben Schwellen und demselben Satz¹³. Die Mitteilung des Ministerrats zum Haushaltsgesetzentwurf 2027 vom 28. Oktober 2026 kündigt für den Wohnbereich die Pauschalsteuer auf vereinbarte Mieten und auf Gewerbeflächen an, keine Änderungen beim Veräußerungsgewinn²⁰; den amtlichen Text des Entwurfs haben wir noch nicht gelesen.

Wer ein geerbtes Haus verkauft, zahlt keine Steuer auf den Gewinn, muss aber die Erbfolge in Ordnung haben: Der Notar des Käufers verfolgt die Eigentumsübergänge in den Registern, und die Herkunft ist wie bei jedem anderen Haus nachzuweisen. Das Werkzeug Unterlagen für den Verkauf nennt die Urkunden, die zu beschaffen sind.

Bei einem geschenkten Haus war das Problem ein anderes: Kinder oder Ehepartner des Schenkers, deren Pflichtteil verletzt war, konnten nach seinem Tod die Rückgabe des Hauses auch von dem verlangen, der es vom Beschenkten gekauft hatte¹⁵. Mit dem Gesetz 182 von 2025, in Kraft seit dem 18. Dezember 2025, beeinträchtigt die Herabsetzung der Schenkung den Käufer nicht mehr: Den Pflichtteilsberechtigten steht ein Ausgleich in Geld vom Beschenkten zu¹⁵. Die neue Regel gilt für Erbfälle nach diesem Datum, und auch für frühere, wenn bis zum 18. Juni 2026 kein Pflichtteilsberechtigter eine Herabsetzungsklage oder einen Widerspruch gegen die Schenkung zugestellt und eintragen lassen hat¹⁵. Wurde Ihnen Ihr Haus am See geschenkt, lassen Sie genau das vom Notar in den Immobilienregistern prüfen.

Gehört Ihnen das Haus, leben Sie aber in Deutschland, der Schweiz, den Niederlanden oder Großbritannien, sind Sie für den italienischen Fiskus nicht ansässig, und Nichtansässige werden in Italien auf Einkünfte aus Gütern besteuert, die sich in Italien befinden¹²: Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf, wird der Gewinn auf das Haus am See hier besteuert, und Sie können beim Notar die 26 % wie ein Ansässiger beantragen¹³. Ab 2027 steht dieselbe Regel in Artikel 25 des neuen Gesetzbuchs¹³.

Was Ihr eigenes Land mit demselben Verkauf macht und wie das Doppelbesteuerungsabkommen das Besteuerungsrecht aufteilt, hängt vom Land ab: Fragen Sie dort einen Berater, vor dem Vorvertrag. Für die Unterschrift brauchen Sie die italienische Steuernummer (beim Konsulat, wie Immobilienkauf in Italien erklärt) und das Erscheinen beim Notar; wer nicht kommen kann, unterschreibt mit einer Vollmacht, die dieselbe Schriftform haben muss wie der Verkauf¹⁶.

Ziehen Sie nach dem Verkauf selbst an den See oder weg, erklärt der Ratgeber Umzug an den See, was sich für Wohnsitz und Steuern ändert.

Das Observatorium des Immobilienmarkts teilt die Provinzen in Makrozonen benachbarter Gemeinden. Der See berührt zwei: «Lago d'Orta» in der Provinz Novara und «Cusio» in der Provinz Verbano-Cusio-Ossola¹⁷. 2025 hatte die erste 119 Wohnungsverkäufe, 34,9 % mehr als 2024, und den höchsten Durchschnittswert der Provinz, 1.423 €/m²; das Cusio 291, mit dem niedrigsten Durchschnittswert im VCO¹⁷:

Ein Bestandsanteil von etwa 1,97 % bedeutet, dass in einem Jahr eine von fünfzig Wohnungen den Eigentümer wechselt. Ein kleiner Markt: wenige Verkäufe, und jeder zählt. Die Werte nach Gemeinde und Zone stehen im Ratgeber Immobilienpreise am Ortasee.

Zur Dauer gibt es keine Zahl nur für den See. Die vierteljährliche Umfrage der Banca d'Italia unter rund 1.500 Agenturen nennt für das zweite Quartal 2026 diese Werte¹⁸:

Nach der Banca d'Italia liegen Nachlässe und Dauer nahe den Tiefstwerten seit Beginn der Erhebung, während neue Verkaufsaufträge weiter zurückgehen¹⁸: Es gibt weniger Angebot. Der See ist «nicht städtischer Raum» des Nordwestens; das Zweithaus mit Seeblick hat aber eigene Käufer und eine Dauer, die keine Statistik misst.

Der erste Schritt kostet wenig: Katasterauszug, Grundriss, Baugenehmigungen und Energieausweis auf den Tisch, und ein Techniker, der sagt, ob das Haus übereinstimmt. Das Werkzeug Vom Preis zum Nettoerlös zeigt, was von einem Preis nach Steuern und Kosten bleibt; Was ist mein Haus wert gibt die OMI-Spanne Ihrer Zone.

Wenn Sie lieber eine persönliche Einschätzung zu Preis, Unterlagen und Dauer möchten, können Sie uns Ihr Haus vorstellen: Wir sehen es uns an und sagen Ihnen, was wir davon halten. Wollen Sie es lieber behalten und vermieten, beginnen Sie mit Ferienvermietung am See.