Was ein Haus am See einbringt: erst rechnen, dann versprechen

Das Observatorium des Immobilienmarkts schätzt für jede Zone jeder Gemeinde neben den Verkaufswerten eine Spanne der Mieten in Euro pro Quadratmeter und Monat¹. Wir nehmen die zentrale Zone (B1) und den häufigsten Typ, die Standardwohnung in normalem Zustand, für 80 m²: die Miete in der Mitte der Spanne, den Wert in der Mitte der Verkaufsspanne und das Verhältnis der beiden, also die Bruttorendite vor Steuern und Kosten.

Der Ortskern von Orta hat die höchste Miete, aber auch die höchsten Werte: Die höchste Bruttorendite liegt in Omegna, die niedrigste in San Maurizio d'Opaglio. Das sind Schätzungen je Zone, keine Verträge: Ein Haus am Wasser, mit Garten oder Boje, liegt außerhalb dieser Durchschnitte, im Guten wie im Schlechten. Die Werte aller Zonen stehen im Ratgeber Immobilienpreise am Ortasee.

Was diese Zahlen nicht enthalten. Die Bruttorendite zählt weder Steuern noch IMU, Hausgeld, Reparaturen oder die Monate, in denen das Haus zwischen zwei Mietern leer steht. Die Rechnung weiter unten nimmt einen Teil davon auf.

Übernachtungen («presenze») sind die Nächte, die Gäste in gemeldeten Unterkünften verbringen. 2025 gehörten nach dem Tourismusobservatorium der Region Piemont zu den zwanzig Gemeinden mit den meisten Übernachtungen im Seendistrikt Orta San Giulio mit 175.190, Pettenasco mit 129.455 und Omegna mit 48.397; keine andere Seegemeinde steht in dieser Rangliste, deren zwanzigster Platz 41.703 hat².

Für Ferienwohnungen kommt die nächste Zahl von der Provinz Novara, die sie gesondert zählt: 2025 gab es 1.697 kurz- und ferienvermietete Unterkünfte mit 7.797 Betten, mit 73.827 Ankünften und 272.419 Übernachtungen, 16,6 % aller Übernachtungen der Provinz, bei einer mittleren Aufenthaltsdauer von 3,7 Nächten³. Im Gebiet des Ortasees, Novareser Seite, bieten Ferienwohnungen 1.737 von 6.526 Betten³.

Gerechnet hatte jedes Bett der Ferienwohnungen der Provinz 35 Übernachtungen im Jahr, jede Unterkunft mit im Schnitt 4,6 Betten etwa 161 Gästenächte. Wie viele Kalendernächte das sind, hängt davon ab, wie viele Personen jeweils kommen: bei immer vollem Haus 35, mit weniger Gästen als Betten mehr. Es ist der Durchschnitt einer Provinz, zu der auch Novara und der Lago Maggiore gehören: Ein gepflegtes Haus am See kann besser abschneiden, ein anderes schlechter.

Ausländische Gäste stellen 53 % der Ankünfte und 62 % der Übernachtungen der Provinz und kommen vor allem von Juni bis September; Italiener sind gleichmäßiger da, auch im Winter³. Für Vermieter heißt das: ein starker Sommer und ein Winter, mit dem man nicht rechnen sollte.

Dauervermietung. Wer eine Wohnung vermietet, kann die Pauschalsteuer («cedolare secca») wählen: 21 % der Jahresmiete, anstelle von Einkommensteuer, Zuschlägen, Register- und Stempelsteuer⁴. Bei Verträgen mit vereinbarter Miete («canone concordato») sinkt sie auf 10 %, aber nur in Bari, Bologna, Catania, Florenz, Genua, Mailand, Neapel, Palermo, Rom, Turin und Venedig und den angrenzenden Gemeinden, in den übrigen Provinzhauptstädten und in den vom CIPE bestimmten Gemeinden mit hohem Wohnungsdruck⁴⁵. Die CIPE-Liste für das Piemont, 36 Gemeinden, enthält Novara, Verbania und Domodossola, aber keine Seegemeinde⁶. Das Gesetz erstreckt die 10 % auch auf Gemeinden, für die in den fünf Jahren vor dem 28. Mai 2014 wegen einer Katastrophe der Notstand erklärt wurde⁴: Eine solche Erklärung für die Seegemeinden haben wir nicht gefunden. Von diesem Fall abgesehen zahlt am See also auch die vereinbarte Miete 21 %.

Der Haushaltsgesetzentwurf 2027. Die Mitteilung des Ministerrats vom 28. Oktober 2026 kündigt an, dass vereinbarte Mieten künftig mit 5 statt 10 % besteuert werden, bei Mietern unter 36 Jahren mit 1 %⁷. Sinken soll also der ermäßigte Satz, der am See, soweit wir es prüfen konnten, heute nicht gilt: Bleibt der Text so, ändert sich für ein Haus in Orta oder Pettenasco nichts. Den amtlichen Text haben wir noch nicht gelesen.

Lohnt sich die vereinbarte Miete trotzdem? Am See liegt der Vorteil bei der IMU: Wie der Ratgeber Die IMU der Seegemeinden erklärt, wird die Steuer für Wohnungen mit vereinbarter Miete auf 75 % gesenkt, und das Satzblatt von Orta San Giulio wendet die Senkung auf seinen Satz von 0,96 % an, der damit faktisch 0,72 % wird⁸. Die vereinbarte Miete hat aber Obergrenzen aus den örtlichen Abkommen: Vergleichen Sie sie mit der freien Miete.

Kurzzeitvermietung bis 30 Tage. Es gilt dieselbe Pauschalsteuer: 21 % auf die Mieten eines Hauses, das Sie in der Steuererklärung bestimmen, 26 % auf die übrigen⁹. Ab dem Steuerjahr 2026 gilt das Regime nur für Vermieter, die so höchstens 2 Wohnungen vermieten; darüber wird eine gewerbliche Tätigkeit vermutet¹⁰. Kassiert ein Portal oder Vermittler die Miete, behält er 21 % als Vorauszahlung ein⁹. Ab 2027 stehen dieselben Regeln in den Artikeln 203, 205 und 207 des neuen Einkommensteuer-Gesetzbuchs (Gesetzesdekret 117/2026)⁴¹⁰.

Die Meldungen vor dem ersten Gast (Mitteilung an die Gemeinde und regionaler Code, nationaler Code, Gästemeldung an die Polizei) stehen im Ratgeber Ferienvermietung am See. Für Eigentümer im Ausland regelt das Doppelbesteuerungsabkommen, wie sich diese Steuern mit denen des eigenen Landes verbinden: Fragen Sie einen Steuerberater.

Orta San Giulio erhebt seit 2012 eine Kurtaxe, auch für Wohnungen, die bis zu 30 Tage vermietet werden¹¹. Die letzten von der Gemeinde veröffentlichten Sätze, vom Gemeindevorstand für 2023 in Höhe von 2022 festgelegt, betragen 1 € pro Person und Nacht bei Kurzzeitvermietung, in Hotels je nach Sternen 1 € bis 3,50 €¹¹. Befreit sind Kinder unter 10 Jahren und wer in der Gemeinde arbeitet; für Nächte über 7 aufeinanderfolgende im selben Monat hinaus halbiert sich die Taxe, für Gruppen ab 25 Personen sinkt sie um 30 %¹¹.

Die Taxe zahlt der Gast, haften muss aber, wer die Miete kassiert: der Eigentümer, oder Portal und Vermittler, wenn sie kassieren⁹¹¹. Die Satzung von Orta verlangt für jeden Monat eine Meldung, auch ohne Gäste, und die Zahlung bis zum 15. des Folgemonats, dazu eine Jahreserklärung bis zum 30. Juni; wer nicht zahlt, zahlt 30 % mehr, wer die Erklärung nicht abgibt, 200 % der Taxe¹¹.

In den übrigen Seegemeinden: 2020 hat das Innenministerium Ameno, Miasino, Orta San Giulio, Pettenasco und Quarna Sopra den Rückgang der Kurtaxe-Einnahmen erstattet, ein Zeichen, dass es sie dort gab¹². Die heutigen Sätze in Ameno, Miasino, Pettenasco und Quarna Sopra haben wir nicht gelesen, und ob andere Gemeinden sie später eingeführt haben, wissen wir nicht: Fragen Sie vor dem ersten Gast beim Steueramt nach.

Die Annahmen, alle von uns: eine Standardwohnung von 80 m² in der zentralen Zone von Orta San Giulio, von der OMI in der Mitte der Spanne mit 162.000 € bewertet; Katasterertrag 600 €; IMU zum Satz 2026 von 0,96 %; bei der Ferienvermietung Reinigung, Wäsche, Provisionen und Kleinkosten von 25 % des Bruttoertrags und 1.200 € im Jahr für Strom, Gas, Wasser und Internet, die bei Dauervermietung der Mieter zahlt. Hausgeld, Versicherung und Instandhaltung bleiben in allen drei Fällen außen vor.

1. Dauervermietung, freie Miete. Die OMI-Miete in der Mitte, 6,8 €/m², ergibt 544 € im Monat, 6.528 € im Jahr. Abzüglich 1.371 € Pauschalsteuer und 968 € IMU bleiben 4.189 €, 2,6 % des Werts, ohne Leerstand zwischen zwei Mietern.

2. Ferienvermietung. Zu 150 € pro Nacht, angenommener Preis:

Wie viele Nächte die Ferienvermietung braucht, um so viel wie die Dauermiete zu bringen, hängt mit denselben Annahmen stark vom Preis ab:

Bei einer mittleren Aufenthaltsdauer von 3,7 Nächten sind 79 Nächte mehr als zwanzig Aufenthalte, jeder mit einer Reinigung, einem Wäschewechsel und einer Ankunft. Der Provinzschnitt von 35 Übernachtungen pro Bett zeigt, dass das kein Selbstläufer ist.

3. Leeres Haus. Es kostet die IMU, 968 € mit diesen Annahmen, dazu die Mindestheizung, damit es im Winter nicht friert, die der Ratgeber Winter am See schätzt, dazu die übrigen Fixkosten. Leer stehen lassen ist nicht gratis; vermieten ist kein reiner Gewinn. Jedes Haus hat seinen eigenen Gleichstand, und der muss mit echten Zahlen neu gerechnet werden.

Sagt Ihnen die Rechnung, dass sich die Vermietung nicht lohnt, oder dass der Moment für einen Verkauf gut ist, zeigt das Werkzeug Vom Preis zum Nettoerlös, was ein Verkauf übrig lässt, und der Ratgeber Das Haus am See verkaufen die Unterlagen, die vorzubereiten sind.

Wollen Sie dagegen wissen, was Ihr Haus leisten kann, mit seiner Aussicht, seinen Betten und seiner Straße im Winter, können Sie es uns vorstellen: Wir sehen es uns an und sagen Ihnen, was wir davon halten, mit Zahlen.