Koliko prinese hiša ob jezeru: najprej račun, potem obljube

Opazovalnica nepremičninskega trga za vsako območje vsake občine poleg prodajnih vrednosti ocenjuje razpon najemnin v evrih na kvadratni meter na mesec¹. Tu vzamemo osrednje območje (B1) in najpogostejšo vrsto, standardno stanovanje v običajnem stanju, za 80 m²: najemnino na sredini razpona, vrednost na sredini prodajnega razpona in razmerje med njima, torej bruto donos pred davki in stroški.

Središče Orte ima najvišjo najemnino, a tudi najvišje vrednosti: najvišji bruto donos je v kraju Omegna, najnižji v kraju San Maurizio d'Opaglio. To so ocene po območjih, ne pogodbe: hiša ob vodi, z vrtom ali bojo, je zunaj teh povprečij, v dobrem in slabem. Ocene vseh območij so v vodniku Cene nepremičnin ob jezeru.

Česa te številke ne zajemajo. Bruto donos ne šteje davkov, davka IMU, stroškov etažne lastnine, popravil in mesecev, ko je hiša med dvema najemnikoma prazna. Izračun nižje del tega upošteva.

Nočitve («presenze») so noči, ki jih turisti preživijo v prijavljenih nastanitvah. Leta 2025 so bile po podatkih turistične opazovalnice Dežele Piemont med dvajsetimi občinami z največ nočitvami v jezerskem okrožju Orta San Giulio s 175.190, Pettenasco s 129.455 in Omegna s 48.397; nobena druga občina ob jezeru ni na tej lestvici, katere dvajseto mesto ima 41.703².

Za hiše, oddane turistom, je najbližji podatek pokrajine Novara, ki jih šteje posebej: leta 2025 je bilo 1.697 kratkoročnih in turističnih najemov s 7.797 posteljami, ki so imeli 73.827 prihodov in 272.419 nočitev, 16,6 % vseh nočitev v pokrajini, s povprečnim bivanjem 3,7 noči³. Na območju jezera Orta, novarski del, turistični najemi ponujajo 1.737 od 6.526 postelj³.

Po izračunu je imela vsaka postelja turističnih najemov v pokrajini 35 nočitev na leto, vsaka nastanitev s povprečno 4,6 posteljami pa približno 161 nočitev gostov. Koliko koledarskih noči je to, je odvisno od tega, koliko oseb pride vsakič: pri vedno polni hiši bi jih bilo 35, z manj gosti kot posteljami več. To je povprečje pokrajine, ki vključuje tudi Novaro in Lago Maggiore: dobro vzdrževana hiša ob jezeru se lahko odreže bolje, druga slabše.

Tuji turisti predstavljajo 53 % prihodov in 62 % nočitev v pokrajini in prihajajo predvsem od junija do septembra; Italijani so prisotni bolj enakomerno, tudi pozimi³. Za lastnika to pomeni močno poletje in zimo, na katero ni treba računati.

Dolgoročni najem. Kdor oddaja stanovanje, lahko izbere pavšalni davek («cedolare secca»): 21 % letne najemnine, namesto dohodnine, dodatkov, registrske takse in kolka⁴. Za pogodbe z dogovorjeno najemnino («canone concordato») se zniža na 10 %, a le v Bariju, Bologni, Catanii, Firencah, Genovi, Milanu, Neaplju, Palermu, Rimu, Torinu in Benetkah ter v občinah, ki mejijo nanje, v drugih pokrajinskih središčih in v občinah z velikim stanovanjskim pritiskom, ki jih je določil CIPE⁴⁵. Seznam CIPE za Piemont, 36 občin, vključuje Novaro, Verbanio in Domodossolo, nobene občine ob jezeru pa ne⁶. Zakon razširja 10 % tudi na občine, prizadete v nesrečah, za katere je bilo v petih letih pred 28. majem 2014 razglašeno izredno stanje⁴: takšne razglasitve za občine ob jezeru nismo našli. Razen v tem primeru torej ob jezeru tudi dogovorjena najemnina plača 21 %.

Predlog proračunskega zakona za leto 2027. Sporočilo ministrskega sveta z dne 28. oktobra 2026 napoveduje, da bo pavšalni davek na dogovorjene najemnine 5 % namesto 10 %, za najemnike, mlajše od 36 let, pa 1 %⁷. Zniža se torej znižana stopnja, ki ob jezeru, kolikor smo lahko preverili, danes ne velja: če bo besedilo ostalo takšno, se za hišo v Orti ali Pettenascu nič ne spremeni. Uradnega besedila še nismo prebrali.

Se dogovorjena najemnina vseeno splača? Ob jezeru je prednost pri davku IMU: kot pojasni vodnik Davek IMU v občinah ob jezeru, se davek za stanovanja, oddana po dogovorjeni najemnini, zniža na 75 %, in pregled stopenj Orte San Giulio znižanje uporabi na svoji stopnji 0,96 %, ki tako dejansko postane 0,72 %⁸. Dogovorjena najemnina pa ima zgornje meje iz lokalnih sporazumov: primerjajte jo s prosto najemnino.

Kratkoročni najem do 30 dni. Velja isti pavšalni davek: 21 % na najemnine ene hiše, ki jo izberete v davčni napovedi, 26 % na druge⁹. Od davčnega leta 2026 ta ureditev velja le za tiste, ki tako oddajajo največ 2 stanovanji; nad tem se domneva, da gre za dejavnost¹⁰. Če najemnino pobere portal ali posrednik, zadrži 21 % kot akontacijo⁹. Od leta 2027 so ista pravila v členih 203, 205 in 207 novega enotnega zakona o dohodninah (zakonska uredba 117/2026)⁴¹⁰.

Prijave pred prvim gostom (sporočilo občini in deželna koda, državna koda, prijava gostov policiji) so v vodniku Oddajanje hiše ob jezeru. Za lastnike v tujini konvencija o izogibanju dvojnemu obdavčevanju določa, kako se ti davki povežejo z davki njihove države: vprašajte davčnega svetovalca.

Orta San Giulio ima turistično takso od leta 2012, velja pa tudi za stanovanja, oddana za največ 30 dni¹¹. Zadnje stopnje, ki jih je objavila občina in jih je občinski odbor (Giunta) za leto 2023 določil v višini iz leta 2022, so 1 € na osebo na noč za kratkoročne najeme, v hotelih od 1 € do 3,50 €, odvisno od zvezdic¹¹. Oproščeni so otroci, mlajši od 10 let, in tisti, ki v občini delajo; nad 7 zaporednih noči v istem mesecu se taksa prepolovi, za skupine najmanj 25 oseb se zniža za 30 %¹¹.

Takso plača gost, odgovarja pa tisti, ki pobira najemnino: lastnik ali portal in posrednik, če pobirata onadva⁹¹¹. Pravilnik Orte zahteva prijavo za vsak mesec, tudi brez gostov, in plačilo do 15. naslednjega meseca ter letno napoved do 30. junija; kdor ne plača, plača 30 % več, kdor ne odda napovedi, 200 % takse¹¹.

V drugih občinah ob jezeru: leta 2020 je ministrstvo za notranje zadeve občinam Ameno, Miasino, Orta San Giulio, Pettenasco in Quarna Sopra povrnilo izpad prihodkov od turistične takse, kar pomeni, da je tam obstajala¹². Današnjih stopenj v občinah Ameno, Miasino, Pettenasco in Quarna Sopra nismo prebrali, in ne vemo, ali so jo pozneje uvedle še druge občine: pred prvim gostom vprašajte davčni urad občine.

Predpostavke, vse naše: standardno stanovanje s 80 m² v osrednjem območju Orte San Giulio, ki ga OMI na sredini razpona ocenjuje na 162.000 €; katastrski dohodek 600 €; IMU po stopnji 2026 0,96 %; pri turističnem najemu čiščenje, perilo, provizije in drobni stroški v višini 25 % bruto zneska ter 1.200 € na leto za elektriko, plin, vodo in internet, ki jih pri dolgoročnem najemu plača najemnik. Stroški etažne lastnine, zavarovanje in vzdrževanje so v vseh treh primerih izpuščeni.

1. Dolgoročni najem, prosta najemnina. Najemnina OMI na sredini, 6,8 €/m², da 544 € na mesec, 6.528 € na leto. Po odbitku 1.371 € pavšalnega davka in 968 € davka IMU ostane 4.189 €, 2,6 % vrednosti, brez mesecev med dvema najemnikoma.

2. Turistični najem. Po 150 € na noč, predpostavljena cena:

Koliko noči potrebuje turistični najem, da prinese toliko kot dolgoročni, je ob istih predpostavkah močno odvisno od cene:

Pri povprečnem bivanju 3,7 noči je 79 noči več kot dvajset bivanj, vsako s čiščenjem, menjavo perila in prihodom gostov. Pokrajinsko povprečje 35 nočitev na posteljo kaže, da to ni samoumevno.

3. Prazna hiša. Stane davek IMU, 968 € pri teh predpostavkah, in najmanjše ogrevanje, da pozimi ne zmrzne, ki ga oceni vodnik Zima ob jezeru, ter drugi stalni stroški. Prazna hiša ni zastonj; oddana ni čisti dobiček. Vsaka hiša ima svojo točko izenačitve, ki jo je treba izračunati s pravimi številkami.

Če vam račun pove, da se oddajanje ne splača, ali da je pravi trenutek za prodajo, orodje Od cene do neto zneska pokaže, koliko vam ostane od prodaje, vodnik Prodaja hiše ob jezeru pa listine, ki jih je treba pripraviti.

Če pa želite vedeti, kaj zmore vaša hiša, z njenim razgledom, posteljami in cesto pozimi, nam jo lahko predstavite: pogledamo jo in vam povemo, kaj mislimo, s številkami.