Orodje 04 Za prodajalce
Od cene do neto zneska v žepu.
Prodajna cena ni tisto, kar ostane. Provizija z DDV, morebitni davek na kapitalski dobiček, kredit, ki ga je treba poplačati: postavka za postavko, s pravilom in virom. Česar nismo preverili, ostane zunaj, in to povemo.
Vaše ali vaših družinskih članov. V tem primeru dobiček ni obdavčen, tudi v 5 letih.
Cena iz kupoprodajne pogodbe ali stroški gradnje.
Od leta 2024 je prva prodaja obdavčena tudi po 5 letih, razen če je bila večino od 10 let glavno prebivališče.
Dela, ki so povečala vrednost, stroški nakupa. Kateri stroški veljajo, določa 68. člen TUIR: nismo ga preverili, vprašajte notarja.
V pokrajini Novara je običaj 3 % za vsako stranko, plus 22 % DDV, če ni dogovorjeno drugače. Za Omegno in obalo VCO zbirka običajev ni preverjena.
Odvetnik, potrdila, prevodi: kar že veste.
Ni strošek prodaje, a se odšteje od neto zneska.
V žepu vam ostane
539.040 €
89,8 % cene · pred: energetska izkaznica, preverjanja skladnosti
Od cene do neto zneska, postavka za postavko
- Prodajna cena600.000 €
- Provizija, 3 % + DDV 22 %− 21.960 €Običaj pokrajine Novara; šteje podpisano naročilo.
- Davek na kapitalski dobiček− 39.000 €Davčna osnova 150.000 €: prodajna cena minus cena ob nakupu in dokumentirani stroški. Nadomestni davek 26 %, izbran ob podpisu pri notarju, ki ga tudi pobere, ker prodajate v 5 letih. Lahko ga prijavite tudi v rednem davku na dohodek (IRPEF): tega ne računamo.
- Energetska izkaznica (APE)v preverjanjuPriložena mora biti pogodbi: brez nje je globa od 3.000 € do 18.000 €. Cena je odvisna od strokovnjaka: v preverjanju, ne odštejemo je.
- Preverjanje katastrske in urbanistične skladnostiv preverjanjuStrokovnjak preveri tloris in gradbena dovoljenja. Strošek po predračunu: v preverjanju, ne odštejemo ga.
- Neto539.040 €
Čez 2 leti, pri 5 letih lastništva, dobiček ne bi bil več obdavčen: pri isti ceni 39.000 € manj davka.
Neto: 539.040 €
Kako računamo
Kapitalski dobiček: obdavčen je, če prodate v 5 letih od nakupa ali gradnje (67. člen TUIR), razen če je bila hiša večino obdobja glavno prebivališče vas ali vaših družinskih članov. Ob podpisu lahko namesto rednega davka na dohodek izberete nadomestni davek 26 %, ki ga pobere notar.
Superbonus: od 1. januarja 2024 je obdavčen dobiček ob prvi prodaji hiše z deli Superbonus, končanimi pred največ 10 leti, tudi po več kot 5 letih. Izključene so podedovane nepremičnine in tiste, ki so bile večino od 10 let glavno prebivališče. Kako se v tem primeru izračuna osnova, nismo preverili: uporabimo isto formulo.
Osnova: prodajna cena minus cena ob nakupu in dokumentirani stroški, ki jih vpišete sami. Katere stroške je mogoče prišteti, določa 68. člen TUIR, ki ga nismo prebrali v besedilu: zato je polje vaše in pravilo ostane »v preverjanju«.
Provizija: običaj pokrajine Novara je 3 % za vsako stranko, plus 22 % DDV. Gre za običaj iz leta 2005, ne za zgornjo mejo: šteje podpisano naročilo.
Energetska izkaznica in skladnost: izkaznica mora biti priložena pogodbi, od leta 2013 pa njena odsotnost pomeni globo od 3.000 € do 18.000 €. Za ceno izkaznice in preverjanj ni uradne tarife: prikažemo jo kot postavko po predračunu in je ne odštejemo. Ne obravnavamo dedovanj, daril, prodaj družb ali prodajalcev, ki so zavezanci za DDV.
Viri
- Fiscomania, «Plusvalenza da cessione di immobili» (2/3/2025, fonte secondaria): art. 67 TUIR e imposta sostitutivafiscomania.com · prebrano 6. oktobra 2026
- ANCE, circolare 274/C/2024 sulla circolare AdE 13/E del 13/6/2024 (Superbonus e plusvalenze; sostitutiva 26%)ance.it · prebrano 6. oktobra 2026
- Art. 68 TUIR: quali costi si aggiungono al prezzo d'acquisto (non riletto sul testo)brez dokumenta za povezavo ·
- Camera di Commercio di Novara, «Raccolta provinciale degli usi» 2005, Titolo III, Cap. 1pno.camcom.it · prebrano 6. oktobra 2026
- ANCE Enna, «Modificata la normativa in materia di APE» (7/1/2014): D.L. 145/2013, sanzione 3.000–18.000 €enna.ance.it · prebrano 6. oktobra 2026
- Costo di un APE: nessun tariffario ufficiale trovatobrez dokumenta za povezavo ·
- Costo delle verifiche di conformità (tecnico): nessun tariffario ufficiale trovatobrez dokumenta za povezavo ·
Trije primeri, brez kalkulatorja
| Druga nepremičnina, 3 leta | Druga nepremičnina, 7 let | Glavno prebivališče, 3 leta | |
|---|---|---|---|
| Davek na dobiček | 39.000 € | ni dolgovan | ni dolgovan |
| Neto | 539.040 € | 578.040 € | 578.040 € |
Nadomestni davek 26 % brez dokumentiranih stroškov. Energetska izkaznica in preverjanja skladnosti niso odšteti: neto velja »pred« temi postavkami.
Okvirno. Ti izračuni niso davčno ali pravno svetovanje in ne nadomeščajo notarja, odvetnika ali računovodje. Pravila se spreminjajo: vsaka postavka nosi datum, ko smo jo prebrali v viru.
Za lastnike
Vaša hiša ob jezeru, predstavljena kupcem iz Milana, Züricha in Münchna.
V Italiji je TriesteVillas srl registrirana nepremičninska agencija: ob jezeru že lahko posredujemo. Predstavite nam hišo: odgovorimo v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Druga orodja
- 01Stroški nakupa v primerjavi
Italija, Švica, Nemčija in Avstrija na isti lestvici, postavka za postavko.
Za kupce · Odprite orodje → - 02Kaj kupite s proračunom
Kvadratni metri, ki jih doseže proračun, po občinah, po ocenah OMI.
Za kupce · Odprite orodje → - 03Najdite svoje jezero
Šest vprašanj, šestnajst krajev, razvrstitev, utemeljena s podatki.
Za kupce · Odprite orodje → - 05Koliko je vredna vaša hiša
Razpon ocen OMI za vašo hišo in vrednotenje, ki ga opravi človek.
Za prodajalce · Odprite orodje → - 06Od katastrske vrednosti do trga
Kaj je katastrska vrednost, kje jo najdete in zakaj ni cena.
Za prodajalce · Odprite orodje → - 07Dokumenti za prodajo
Kontrolni seznam, od katastrskega izpiska do energetske izkaznice.
Za prodajalce · Odprite orodje →