Koliko stane nakup hiše ob jezeru, postavka za postavko

Kadar prodaja fizična oseba, je kupoprodaja oproščena DDV in kupec plača¹²:

• davek na registracijo (imposta di registro) 9 % ali 2 % za prvi dom (razen A/1, A/8, A/9), najmanj 1.000 €;
• hipotekarni davek 50 € in katastrski davek 50 €.

Prezzo-valore. Med fizičnimi osebami lahko kupec za stanovanjske nepremičnine in pripadajoče prostore notarja prosi, naj bo davčna osnova katastrska vrednost: katastrski donos (rendita catastale) × 1,05 × 120 (drugi dom) ali × 110 (prvi dom). Dejansko ceno je treba v pogodbo vseeno zapisati: njeno prikrivanje se kaznuje s kaznijo od 50 do 100 % razlike¹. Pri hiši ob jezeru je katastrska vrednost skoraj vedno precej nižja od cene, zato prezzo-valore šteje več kot katera koli druga postavka.

Katastrski donos je naveden v izpisku (visura): kako ga preberete in zakaj ni cena, pojasnjuje orodje Od katastrske vrednosti do trga.

Če prodaja podjetje, ki obračunava DDV (IVA) (običajno gradbenik, pri novi ali prenovljeni hiši), kupec plača DDV na ceno: 4 % za prvi dom, 10 % za druga stanovanja, 22 % za kategorije A/1, A/8, A/9. Davek na registracijo, hipotekarni in katastrski davek postanejo fiksni, po 200 € vsak¹. Tu se prezzo-valore ne uporablja: plača se na polno ceno.

Notar. Poklicne tarife je odpravil 9. člen uredbe D.L. 1/2012: plačilo se dogovori in notar mora dati predračun⁴. Po običajih pokrajine Novara so stroški pogodbe v breme kupca, ki izbere notarja³. Za »tipično« plačilo nimamo uradnega vira in si ga ne izmišljujemo.

Agencija. V pokrajini Novara, kjer leži Orta San Giulio, pokrajinska zbirka običajev navaja, razen če je dogovorjeno drugače, provizijo 3 % za vsako stranko od dejanske cene³. To je običaj iz leta 2005, ne zakonska zgornja meja; prišteje se DDV 22 %. Za občine severne obale v pokrajini VCO (Omegna, Nonio, Quarna Sopra, Madonna del Sasso) zbirke običajev nismo prebrali.

Predpostavke: cena 600.000 €, prodajalec zasebnik, kupec fizična oseba, brez kredita. Za Italijo potrebujemo katastrski donos: predpostavimo 2.000 €, kar da katastrsko vrednost 252.000 € za drugi dom in 231.000 € za prvi dom. To ni donos resnične hiše: vašega najdete v izpisku, in ta spremeni vse.

Kaj pove preglednica: pri prezzo-valore znaša italijanski davek za drugi dom 3,8 % cene, manj od avstrijskega davka (4,6 %), ker se izračuna na katastrsko vrednost, ki je precej nižja od cene. Brez predpostavke o katastrskem donosu primerjava ne zdrži: pri donosu 4.000 € se davek na registracijo podvoji.

V Avstriji se znanemu znesku prišteje odvetnik ali notar, ki sestavi pogodbo: uradni vir navaja približno 1–3 % cene⁶, torej med 6.000 € in 18.000 € za to hišo. Ne prištevamo ga, ker gre za razpon, ne za tarifo.

Za izračun z vašimi številkami je na voljo orodje Stroški nakupa v primerjavi.

Po uradnem portalu oesterreich.gv.at (posodobljen 1. avgusta 2026)⁶:

• Grunderwerbsteuer (davek na nakup nepremičnine) 3,5 % cene;
• vpis v zemljiško knjigo (Eintragungsgebühr) 1,1 % cene ter pristojbina za vlogo 85 €; če je vpisana hipoteka, vpis stane 1,2 % njene vrednosti;
• najvišja provizija posrednika, pri cenah nad 48.448,52 €, 3 % ter DDV 20 %;
• odvetnik ali notar: približno 1–3 % cene, po tarifah posameznih zbornic.

Pravil za tuje kupce v Avstriji (zemljiških zakonov dežel) nismo prebrali.

Zvezni zakon o davku na nakup nepremičnin določa stopnjo 3,5 % (§ 11 GrEStG)⁷. Po sekundarnih virih lahko dežele (Länder) od leta 2006 določijo lastno stopnjo, Bavarska še vedno uporablja 3,5 %, Severno Porenje - Vestfalija pa od leta 2015 6,5 %⁸⁹. Zakonov posameznih dežel nismo prebrali: zato Nemčija v preglednici ostaja »v preverjanju«.

Notarja, zemljiške knjige in provizije v Nemčiji za to izdajo nismo ponovno izračunali na podlagi virov: zato nemška vrstica v preglednici nima skupnega zneska.

V Švici so davki in pristojbine za prenos lastništva kantonalni, včasih tudi občinski. Primer, prebran v viru: v Ticinu zakon o tarifah zemljiške knjige za vpis odplačnega prenosa predpisuje pristojbino 11 promilov vrednosti (11. člen LTRF)¹⁰, torej 1,1 %.

Na podlagi primarnega vira ne moremo povedati, kateri drugi davki ali notarske pristojbine se v Ticinu prištejejo, niti koliko stane nakup v Zürichu ali Bernu: Švica ostaja »v preverjanju«. Za tujce, ki kupujejo v Švici, velja poleg tega zvezni zakon, ki omejuje nakupe oseb iz tujine in ga tu nismo prebrali.

V Orti San Giulio za leto 2026 IMU (občinski davek na nepremičnine) za »druge stavbe«, torej druge domove, znaša 0,96 %; za glavno prebivališče v luksuznih kategorijah A/1, A/8, A/9 0,55 %; za brezplačno posojilo (comodato) sorodnikom v prvem kolenu 0,56 % (sklep občinskega sveta št. 37 z dne 23. decembra 2025, preglednica MEF)⁵.

Stopnja se uporabi na davčno osnovo IMU, ki se izračuna iz katastrskega donosa z lastnimi koeficienti, ki jih tu nismo ponovno prebrali: zato za primer ne navajamo letnega zneska.

Če hišo oddajate, so davki na najemnine v vodniku Oddajanje hiše ob jezeru.