Was ein Hauskauf am See kostet, Posten für Posten

Verkauft eine natürliche Person, ist der Kauf mehrwertsteuerfrei, und der Käufer zahlt¹²:

• Registersteuer 9 %, oder 2 % beim Erstwohnsitz (A/1, A/8, A/9 ausgenommen), mindestens 1.000 €;
• Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) 50 € und Katastersteuer (imposta catastale) 50 €.

Die Preis-Wert-Regel. Zwischen natürlichen Personen kann der Käufer bei Wohnungen und Zubehör vom Notar verlangen, dass die Bemessungsgrundlage der Katasterwert ist: Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 120 (Zweitwohnung) oder × 110 (Erstwohnsitz). Der tatsächliche Preis muss trotzdem in der Urkunde stehen: Wer ihn verschweigt, zahlt eine Strafe von 50 bis 100 % der Differenz¹. Bei einem Haus am See liegt der Katasterwert fast immer weit unter dem Preis, deshalb wiegt die Preis-Wert-Regel schwerer als jeder andere Posten.

Der Katasterertrag steht im Katasterauszug (visura): Wie man ihn liest und warum er nicht der Preis ist, erklärt das Werkzeug Vom Katasterwert zum Markt.

Verkauft ein Unternehmen, das Mehrwertsteuer (IVA) erhebt (typischerweise ein Bauträger, bei einem neuen oder sanierten Haus), zahlt der Käufer die Mehrwertsteuer auf den Preis: 4 % beim Erstwohnsitz, 10 % für andere Wohnungen, 22 % für die Kategorien A/1, A/8, A/9. Register-, Hypotheken- und Katastersteuer werden fest, je 200 €¹. Die Preis-Wert-Regel gilt hier nicht: Bezahlt wird auf den vollen Preis.

Notar. Die Berufstarife wurden mit Art. 9 des D.L. 1/2012 abgeschafft: Das Honorar wird vereinbart, und der Notar muss einen Kostenvoranschlag geben⁴. Nach den Ortsbräuchen der Provinz Novara gehen die Vertragskosten zulasten des Käufers, der den Notar wählt³. Für ein «typisches» Honorar haben wir keine amtliche Quelle, und wir erfinden keines.

Makler. In der Provinz Novara, zu der Orta San Giulio gehört, nennt die Provinzsammlung der Ortsbräuche, sofern nichts anderes vereinbart ist, eine Provision von 3 % je Partei auf den tatsächlichen Preis³. Es ist ein Brauch von 2005, keine gesetzliche Obergrenze; die Mehrwertsteuer von 22 % kommt hinzu. Für die Gemeinden am Nordufer in der Provinz VCO (Omegna, Nonio, Quarna Sopra, Madonna del Sasso) haben wir die Sammlung der Ortsbräuche nicht gelesen.

Annahmen: Preis 600.000 €, privater Verkäufer, Käufer natürliche Person, keine Hypothek. Für Italien braucht es einen Katasterertrag: Wir nehmen 2.000 € an, was einen Katasterwert von 252.000 € als Zweitwohnung und 231.000 € als Erstwohnsitz ergibt. Es ist nicht der Katasterertrag eines realen Hauses: Ihrer steht im Katasterauszug, und er ändert alles.

Was die Tabelle zeigt: Mit der Preis-Wert-Regel beträgt die italienische Steuer auf die Zweitwohnung 3,8 % des Preises, weniger als die österreichische Steuer (4,6 %), weil sie auf einem Katasterwert berechnet wird, der weit unter dem Preis liegt. Ohne die Annahme zum Katasterertrag hält der Vergleich nicht: Bei einem Katasterertrag von 4.000 € verdoppelt sich die Registersteuer.

In Österreich kommt zur bekannten Summe der Anwalt oder Notar hinzu, der den Vertrag aufsetzt: Die amtliche Quelle spricht von etwa 1–3 % des Preises⁶, also zwischen 6.000 € und 18.000 € bei diesem Haus. Wir rechnen das nicht ein, weil es eine Spanne ist, kein Tarif.

Um die Rechnung mit Ihren Zahlen zu wiederholen, gibt es das Werkzeug Kaufnebenkosten im Vergleich.

Laut dem amtlichen Portal oesterreich.gv.at (Stand 1. August 2026)⁶:

• Grunderwerbsteuer 3,5 % des Preises;
• Eintragung ins Grundbuch (Eintragungsgebühr) 1,1 % des Preises, dazu eine Eingabegebühr von 85 €; gibt es eine Hypothek, kostet deren Eintragung 1,2 % ihres Werts;
• Höchstprovision des Maklers bei Preisen über 48.448,52 €: 3 % plus 20 % Mehrwertsteuer;
• Anwalt oder Notar: etwa 1–3 % des Preises, nach den Tarifen der jeweiligen Kammern.

Die Regeln für ausländische Käufer in Österreich (die Grundverkehrsgesetze der Länder) haben wir nicht gelesen.

Das Bundesgesetz über die Grunderwerbsteuer legt den Satz auf 3,5 % fest (§ 11 GrEStG)⁷. Laut Sekundärquellen können die Länder seit 2006 einen eigenen Satz festlegen; Bayern wendet weiterhin 3,5 % an, Nordrhein-Westfalen seit 2015 6,5 %⁸⁹. Die Gesetze der einzelnen Länder haben wir nicht gelesen: Deshalb bleibt Deutschland in der Tabelle «in Prüfung».

Notar, Grundbuch und Provision in Deutschland haben wir für diese Ausgabe nicht anhand von Quellen nachgerechnet: Deshalb hat die deutsche Zeile der Tabelle keine Summe.

In der Schweiz sind die Steuern und Gebühren auf die Handänderung kantonal, mitunter kommunal. Ein an der Quelle gelesenes Beispiel: Im Tessin erhebt das Gesetz über die Grundbuchtarife für die Eintragung einer entgeltlichen Handänderung eine Gebühr von 11 Promille des Werts (Art. 11 LTRF)¹⁰, also 1,1 %.

Wir können anhand von Primärquellen nicht sagen, welche weiteren Steuern oder Notargebühren im Tessin hinzukommen, noch was ein Kauf in Zürich oder Bern kostet: Die Schweiz bleibt «in Prüfung». Für Ausländer, die in der Schweiz kaufen, gilt zudem ein Bundesgesetz, das den Erwerb durch Personen im Ausland beschränkt und das wir hier nicht gelesen haben.

In Orta San Giulio beträgt die IMU 2026 für «andere Gebäude», also Zweitwohnungen, 0,96 %; für den Hauptwohnsitz in den Luxuskategorien A/1, A/8, A/9 0,55 %; bei unentgeltlicher Überlassung an Verwandte ersten Grades 0,56 % (Gemeinderatsbeschluss Nr. 37 vom 23. Dezember 2025, Übersicht des MEF)⁵.

Der Satz gilt für die IMU-Bemessungsgrundlage, die aus dem Katasterertrag mit eigenen Koeffizienten berechnet wird, die wir hier nicht nachgelesen haben: Deshalb nennen wir für das Beispiel keinen Jahresbetrag.

Wird das Haus vermietet, stehen die Steuern auf die Mieteinnahmen im Ratgeber Ferienvermietung am See.