Die Preise am See: was die OMI-Werte sagen, und was nicht

Jedes Halbjahr teilt die Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt der Agenzia delle Entrate jede Gemeinde in homogene Zonen ein und veröffentlicht für jede Zone und jeden Gebäudetyp (normale Wohnungen, einfache Wohnungen, gehobene Wohnungen, Villen und Einfamilienhäuser) einen Mindest- und einen Höchstwert in Euro pro Quadratmeter¹. Grundlage sind Kaufurkunden, Angebote und eigene Erhebungen.

Drei Dinge sollten Sie wissen, bevor Sie sie verwenden:

• Es sind Schätzungen, keine Preise. Sie sind weder Durchschnitt noch Median der Verkäufe: Sie sind eine Spanne, in der die Agentur die üblichen Werte der Zone ansiedelt. Die Agentur selbst weist darauf hin, dass sie die Schätzung einer bestimmten Immobilie nicht ersetzen.
• Bruttofläche. Alle Werte am See beziehen sich auf die Bruttofläche (Verkaufsfläche), einschließlich Mauern.
• Normaler Zustand. Am See ist nur der vorherrschende Erhaltungszustand bewertet, «normal». Eine neuwertig sanierte Villa am Seeufer kann über der Spanne liegen; eine renovierungsbedürftige darunter.

Fehlt ein Gebäudetyp in einer Zone, heißt das, dass die OMI ihn nicht bewertet, weil der Markt nicht aussagekräftig ist: nicht, dass er null wert ist.

Dreizehn Gemeinden, alle Zonen mit mindestens einem Wert für normale Wohnungen oder Villen und Einfamilienhäuser. Die Veränderung haben wir an der Mitte der Spanne berechnet: Sie misst, wie stark die OMI ihre Schätzung verschoben hat, nicht wie die Verkäufe gelaufen sind¹.

Abgerufen über den öffentlichen Abfragedienst am 6. Oktober 2026; Lizenz CC BY 4.0, «Agenzia delle Entrate – OMI». Die Zonen beschreibt die Agentur nur in Worten: Die Abgrenzungen lassen sich nur aus dem geschützten Bereich herunterladen². Legro liegt in der Zone C1 von Orta (die es nennt), Ronco in der E1 von Pella; Vacciago wird von keiner Zone von Ameno genannt.

• Multiplizieren genügt nicht. 200 m² mal der Höchstwert am Seeufer von Orta ergeben eine Zahl, keinen Preis: Aussicht, Seezugang, Bootshaus, Garten, Zustand der Haustechnik verschieben den Wert mehr als jeder Koeffizient.
• Brutto gegenüber netto. Ein Inserat mit «180 m²» kann die Wohnfläche meinen: Vergleichen Sie sie mit einem OMI-Bruttowert, wirkt der Quadratmeterpreis höher, als er ist.
• Weite Zonen. Eine Zone «Randlage» oder «Hügelzone» fasst sehr unterschiedliche Häuser zusammen. Am See kann der Unterschied zwischen erster und zweiter Reihe mehr ausmachen als der Wechsel von einer Zone in die andere.
• Die Verzögerung. Das 2. Halbjahr 2025 ist am 6. Oktober 2026 das letzte veröffentlichte: Es blickt fast ein Jahr zurück.

Um abzuschätzen, wie viele Quadratmeter ein Budget erreicht, Gemeinde für Gemeinde, gibt es das Werkzeug Was Ihr Budget kauft; für die Spanne eines bestimmten Hauses Was ist mein Haus wert.

In Slowenien zeigt das öffentliche Kaufpreisregister den Preis fast jeder Urkunde und lässt sich frei herunterladen: Auf SloveniaVillas leiten wir daraus Medianwerte ab. In Italien ist das nächstliegende Gegenstück der Dienst «Consultazione valori immobiliari dichiarati» (Abfrage der erklärten Immobilienwerte) der Agenzia delle Entrate³, und er funktioniert anders:

• er verlangt die Anmeldung mit SPID, CIE oder CNS (oder Zugangsdaten Fisconline/Entratel);
• er zeigt die Urkunden der letzten fünf Jahre einzeln, auf einer Karte;
• er bietet keinen Massen-Download und nennt auf der Seite keine offene Lizenz.

Um daraus Medianwerte zu gewinnen, bräuchte es eine manuelle Erhebung und eine Prüfung der Nutzungsbedingungen. Wir verwenden für niemanden Zugangsdaten: Deshalb veröffentlichen wir heute keine Verkaufspreise vom See.

Auch die Zahl der Verkäufe pro Gemeinde (kommunale NTN) lässt sich kostenlos und mit offener Lizenz herunterladen, aber nur aus dem geschützten Bereich der OMI-Datenlieferungen (Forniture dati OMI)². Wer eine digitale Identität hat, kann das selbst tun.

Schließlich gibt es den Katasterwert, der für die Steuern dient: Mit der Preis-Wert-Regel (prezzo-valore) wird die Registersteuer auf ihn gezahlt und nicht auf den Preis⁵. Es ist ein steuerlicher Wert, weit vom Markt entfernt, und er taugt nicht zur Schätzung eines Hauses.

Als Kontext veröffentlicht die Agentur in offener Form die Zahl der normalisierten Transaktionen (NTN) von Wohnungen, aber nur für die Provinzhauptstadt und für die Gesamtheit der übrigen Gemeinden jeder Provinz⁴. Der Ortasee liegt zwischen zwei Provinzen: Novara (Orta, Pettenasco, Pella, San Maurizio d'Opaglio, die Hügel und das Südende) und Verbano-Cusio-Ossola (Omegna, Nonio, Quarna Sopra, Madonna del Sasso).

Es sind Dutzende Gemeinden, fast alle weit vom See entfernt: Sie zeigen, dass sich der Markt der Provinz bewegt hat, nicht wie viele Häuser an den Ufern verkauft wurden.