I prezzi del lago: che cosa dicono le quotazioni OMI, e che cosa no

Ogni semestre l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate divide ogni comune in zone omogenee e, per ogni zona e tipologia (abitazioni civili, economiche, signorili, ville e villini), pubblica un valore minimo e uno massimo in euro al metro quadro¹. Lo fa a partire da atti, offerte e rilevazioni proprie.

Tre cose da sapere prima di usarle:

• Sono stime, non prezzi. Non sono la media né la mediana delle vendite: sono un intervallo entro cui l'Agenzia colloca i valori normali della zona. L'Agenzia stessa avverte che non sostituiscono la stima di un immobile preciso.
• Superficie lorda. Tutte le quotazioni del lago sono riferite alla superficie lorda (commerciale), muri compresi.
• Stato normale. Sul lago è quotato solo lo stato conservativo prevalente, «normale». Una villa ristrutturata a nuovo sul lungolago può uscire dall'intervallo, sopra; una da rifare, sotto.

Quando una tipologia manca in una zona, vuol dire che l'OMI non la quota perché il mercato non è significativo: non che valga zero.

Tredici comuni, tutte le zone con almeno una quotazione per abitazioni civili o ville e villini. La variazione è calcolata da noi sul centro dell'intervallo: misura di quanto l'OMI ha spostato la sua stima, non come sono andate le vendite¹.

Estratto dal servizio pubblico di consultazione il 6 ottobre 2026; licenza CC BY 4.0, «Agenzia delle Entrate – OMI». Le zone sono descritte dall'Agenzia a parole: i perimetri si scaricano solo dall'area riservata². Legro sta nella zona C1 di Orta (che la nomina), Ronco nella E1 di Pella; per Vacciago nessuna zona di Ameno la nomina.

• Moltiplicare non basta. 200 m² per il massimo del lungolago di Orta danno un numero, non un prezzo: vista, accesso al lago, darsena, giardino, stato degli impianti spostano il valore più di qualunque coefficiente.
• Lordo contro netto. Un annuncio che dice «180 m²» può parlare di superficie calpestabile: confrontatela con un'OMI lorda e il prezzo al metro sembrerà più alto di quel che è.
• Zone larghe. Una zona «periferica» o «collinare» mette insieme case molto diverse. Sul lago la differenza fra la prima fila e la seconda può valere più del passaggio da una zona all'altra.
• Il ritardo. Il 2° semestre 2025 è l'ultimo pubblicato al 6 ottobre 2026: guarda indietro di quasi un anno.

Per stimare quanti metri quadri raggiunge un budget, comune per comune, c'è lo strumento Cosa compra il vostro budget; per la forchetta di una casa precisa, Quanto vale casa tua.

In Slovenia il registro pubblico delle compravendite mostra il prezzo di quasi ogni atto e si scarica liberamente: su SloveniaVillas ne ricaviamo mediane. In Italia l'equivalente più vicino è il servizio «Consultazione valori immobiliari dichiarati» dell'Agenzia delle Entrate³, e funziona diversamente:

• richiede l'autenticazione con SPID, CIE o CNS (o credenziali Fisconline/Entratel);
• mostra gli atti degli ultimi cinque anni uno per uno, su una mappa;
• non offre un download massivo né dichiara una licenza aperta sulla pagina.

Per ricavarne mediane servirebbero una raccolta manuale e una verifica delle condizioni d'uso. Non usiamo credenziali per conto di nessuno: per questo, oggi, non pubblichiamo prezzi di compravendita del lago.

Anche il numero di compravendite per singolo comune (NTN comunale) si scarica gratuitamente e con licenza aperta, ma solo dall'area riservata delle Forniture dati OMI². Chi ha un'identità digitale può farlo da sé.

C'è infine il valore catastale, che serve per le imposte: con il prezzo-valore il registro si paga su quello e non sul prezzo⁵. È un valore fiscale, molto lontano dal mercato, e non va usato per stimare una casa.

Come contesto, l'Agenzia pubblica in forma aperta il numero di transazioni normalizzate (NTN) di abitazioni, ma solo per il comune capoluogo e per l'insieme degli altri comuni di ogni provincia⁴. Il lago d'Orta sta fra due province: Novara (Orta, Pettenasco, Pella, San Maurizio d'Opaglio, le colline e il fondo sud) e Verbano-Cusio-Ossola (Omegna, Nonio, Quarna Sopra, Madonna del Sasso).

Sono decine di comuni, quasi tutti lontani dal lago: dicono che il mercato provinciale si è mosso, non quante case si sono vendute sulle rive.