L'IMU della casa sul lago: quanto, dove, quando

L'IMU la paga chi possiede l'immobile: il proprietario o chi ha un diritto reale come l'usufrutto. Se i proprietari sono più d'uno, ciascuno paga per la sua quota².

Non paga chi ci abita: l'abitazione principale non è presupposto dell'imposta. Ma la legge la definisce in modo stretto, cioè la casa in cui il proprietario e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente². Una casa sul lago usata per le vacanze, o da chi ha la residenza in un altro paese, è un «altro fabbricato» e paga.

Paga anche l'abitazione principale accatastata in A/1, A/8, A/9 (signorile, villa, castello o palazzo di pregio), con un'aliquota propria e una detrazione di 200 € l'anno².

Garage, cantine e tettoie (categorie C/6, C/2, C/7) seguono la casa: per l'abitazione principale ne è esente al massimo uno per categoria, per la seconda casa pagano come la casa, salvo aliquote diverse decise dal comune²¹.

La legge fissa per gli «altri fabbricati» un'aliquota di base dello 0,86%, che il comune può alzare fino all'1,06% o abbassare fino a zero; per l'abitazione principale A/1, A/8, A/9 la base è lo 0,5%, ritoccabile di 0,1 punti in su o fino a zero in giù². Dal 2025 ogni comune deve fissarle con un prospetto compilato sul portale del Ministero dell'Economia, che il Dipartimento delle Finanze pubblica⁴¹.

Il 25 ottobre 2026 abbiamo cercato i prospetti 2026 dei tredici comuni sul sito del Dipartimento delle Finanze e letto i dodici pubblicati¹. Nella seconda colonna l'aliquota della casa tenuta a disposizione (categorie da A/2 ad A/7, non affittata né data in comodato); nella terza l'IMU annua che ne risulta per ogni 1.000 € di rendita catastale.

Quattro casi da leggere due volte

• Pettenasco: l'aliquota generale degli altri fabbricati è lo 0,86%, ma per le abitazioni a disposizione (non affittate, non in comodato) e per garage e cantine a disposizione il comune ha fissato lo 0,95%; lo stesso 0,95% vale per le case affittate con contratto¹.
• Madonna del Sasso: la seconda casa da A/2 ad A/7 paga lo 0,88%, ma una casa A/1, A/8, A/9 non affittata né in comodato, o affittata per periodi sotto l'anno e per meno di 48 mesi in tutto, paga l'1,06%¹.
• San Maurizio d'Opaglio: la casa paga l'1%, mentre garage, cantine e gli altri immobili di categoria C, B e A/10 lo 0,95%¹.
• Omegna: 1,06% per la seconda casa, ma 0,76% per una casa affittata a canone concordato a chi ci abita come abitazione principale, o con contratto transitorio (legge 431/1998, art. 2 comma 3 e art. 5 comma 1)¹.

Fra i comuni con un prospetto 2026, solo a Madonna del Sasso e a Pettenasco la seconda casa paga meno dello 0,96%; Ameno, Gozzano, Miasino e Omegna sono al massimo che la legge consente. Fra il comune più caro e il più economico, su una rendita di 2.000 €, la differenza è di 604,80 € l'anno.

Armeno. Il Dipartimento delle Finanze, al 25 ottobre 2026, non pubblica un prospetto 2026 di Armeno, e quello del 2025 è segnato «inefficace» perché pubblicato oltre il 28 ottobre 2025¹. La legge dice che, in mancanza di una delibera con il prospetto pubblicata entro il 28 ottobre, valgono le aliquote di base: 0,86% per la seconda casa, 0,5% per l'abitazione principale di lusso². Prima di pagare il saldo chiedete conferma all'ufficio tributi del comune.

Il calcolo parte dalla rendita catastale in vigore al 1° gennaio², che si legge nella visura catastale e nell'atto d'acquisto:

1. rendita catastale × 1,05 (rivalutazione del 5%) × 160 = base imponibile, per le case (gruppo A tranne A/10) e per C/2, C/6, C/7;
2. base imponibile × aliquota del comune = IMU dell'anno;
3. se si possiede per una parte dell'anno, si paga per i mesi di possesso: conta il mese in cui si è posseduto per più della metà dei giorni, e il giorno del rogito è a carico di chi compra.

Un esempio. Nella guida Costi d'acquisto a confronto abbiamo ipotizzato una casa con rendita di 2.000 €. La sua base imponibile IMU è 336.000 €: come seconda casa pagherebbe 3.225,60 € l'anno a Orta San Giulio, 3.192,00 € a Pettenasco, 3.561,60 € a Omegna, 2.956,80 € a Madonna del Sasso.

Se avete un valore di mercato e non la rendita, lo strumento Dalla rendita catastale al mercato mostra quanto i due numeri possano essere lontani.

• Edifici di interesse storico o artistico (art. 10 del Codice dei beni culturali): base imponibile ridotta del 50%². Vale per gli edifici vincolati come beni culturali, non per la sola posizione in una zona di paesaggio protetto.
• Fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non usati: base ridotta del 50% per il periodo in cui lo sono, con perizia dell'ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva di un tecnico². Riguarda chi compra un rustico da rifare.
• Comodato ai figli o ai genitori che ci abitano: base ridotta del 50%, ma solo con contratto registrato e se chi presta la casa risiede nello stesso comune e non possiede in Italia altre abitazioni oltre alla propria². Per chi vive all'estero, quindi, non si applica.
• Affitto a canone concordato: imposta ridotta al 75%².
• Pensionati residenti all'estero con una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia: su una sola abitazione non affittata né in comodato l'IMU è dovuta a metà e la tassa sui rifiuti ridotta di due terzi³. Non basta essere pensionati: serve quella pensione in convenzione.

Le scadenze sono due: entro il 16 giugno l'acconto, entro il 16 dicembre il resto; chi vuole versa tutto a giugno. La prima rata è metà dell'imposta calcolata con le aliquote dell'anno prima; il saldo di dicembre si fa con le aliquote del prospetto pubblicato entro il 28 ottobre².

Si paga con il modello F24, con il bollettino postale dedicato o con la piattaforma pagoPA². Nell'F24, sezione «IMU e altri tributi locali», il codice tributo è 3918 per gli altri fabbricati, 3912 per l'abitazione principale, 3916 per le aree fabbricabili; nel campo «codice ente» va il codice catastale del comune⁵¹:

Dall'estero. Chi non può usare l'F24 paga con un bonifico al comune: il Dipartimento delle Finanze indica di chiedere al comune istruzioni e IBAN e di scrivere nella causale codice fiscale, «IMU», nome del comune, codici tributo, anno e «Acconto» o «Saldo», poi di mandare al comune la copia del bonifico⁶. Il comunicato è del 2012 e prevedeva anche una quota per lo Stato: per una casa oggi lo Stato non ha quota, perché la sua riserva riguarda solo gli immobili produttivi del gruppo D².

La tassa sui rifiuti (TARI) è un tributo a parte, con tariffe che ogni comune fissa ogni anno: non l'abbiamo raccolta in questa guida. Per i costi una tantum dell'acquisto c'è Costi d'acquisto a confronto; per chi pensa di affittare, Affittare la casa sul lago.