Come si compra casa in Italia, passo per passo

La regola generale è nell'art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale: lo straniero è ammesso ai diritti civili «a condizione di reciprocità», salvo leggi speciali⁵. In pratica, secondo le fonti di settore che abbiamo letto, i cittadini dell'Unione europea sono equiparati agli italiani e non sono soggetti alla verifica; per chi viene da fuori dall'Unione, senza trattato e senza permesso di soggiorno, il notaio controlla la reciprocità sulle tabelle del Ministero degli Esteri⁶.

Svizzera, Regno Unito, Stati Uniti. La pagina ufficiale del Ministero degli Esteri sulla reciprocità, il 6 ottobre 2026, ci ha risposto con un controllo anti-bot che non abbiamo aggirato: non l'abbiamo letta. Una fonte secondaria collega la Svizzera all'accordo bilaterale del 1999 sulla libera circolazione⁷, ma non l'abbiamo confermato. Chiedete al notaio di verificare la vostra nazionalità sulle tabelle aggiornate prima della proposta, non al rogito.

La residenza non serve per comprare. Nessuna delle fonti che abbiamo esaminato la chiede. Conta solo per l'agevolazione prima casa (più sotto).

Il codice fiscale è il primo documento che vi chiederanno: per la proposta, per il conto corrente, per il notaio. Chi non risiede in Italia può chiederlo all'ufficio consolare italiano competente per la propria residenza, oppure delegare qualcuno che lo presenti a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate in Italia⁴.

Tempi e modulistica del consolato variano: la pagina del Ministero l'abbiamo vista solo in sintesi, quindi verificate sul sito del vostro consolato.

Di solito si comincia con una proposta scritta: il compratore offre un prezzo, indica le condizioni (un mutuo da ottenere, una verifica tecnica, la data del rogito) e la lascia irrevocabile per un periodo. Se il venditore la accetta per iscritto e l'accettazione arriva al compratore, il contratto è concluso nei termini scritti: per questo conviene leggerla con lo stesso scrupolo del compromesso.

Prima di firmare, chiedete i documenti della casa: visura e planimetria catastale, titolo di provenienza, situazione urbanistica, attestato di prestazione energetica. Nell'atto il venditore dichiara che dati catastali e planimetrie corrispondono allo stato di fatto¹: se non corrispondono, è meglio scoprirlo prima della caparra.

Questa sezione descrive la prassi corrente in Italia; non citiamo un articolo di legge perché la proposta non ha una disciplina propria separata dalle regole generali sui contratti, che qui non riassumiamo.

Il compromesso (contratto preliminare) obbliga le parti a firmare il rogito alle condizioni pattuite. Di solito il compratore versa una caparra confirmatoria, che resta al venditore se il compratore non conclude e va restituita al doppio se è il venditore a tirarsi indietro.

L'uso in provincia di Novara. La Raccolta provinciale degli usi della Camera di Commercio di Novara prevede, salvo patto diverso, una caparra non inferiore al 10% del prezzo al compromesso³. È un uso, non una legge, e la raccolta è del 2005: si può pattuire diversamente, e si deve scrivere.

Per Omegna, Nonio, Quarna Sopra e Madonna del Sasso, che stanno in provincia del Verbano-Cusio-Ossola, la raccolta degli usi del VCO non l'abbiamo letta.

Pagate con bonifico o assegno, mai in contanti: nell'atto si indicano anche le modalità di pagamento.

In Italia la proprietà passa con l'atto pubblico davanti a un notaio, il rogito. Il notaio verifica l'identità delle parti, controlla i registri immobiliari, legge l'atto, riscuote le imposte e le versa allo Stato, poi trascrive l'atto.

Chi sceglie il notaio. Secondo gli usi della provincia di Novara le spese del contratto sono a carico del compratore, che sceglie il notaio³.

Quanto costa. Le tariffe notarili sono state abolite dall'art. 9 del D.L. 1/2012: il compenso si concorda e avete diritto a un preventivo⁸. Non pubblichiamo una percentuale «tipica» perché non abbiamo una fonte ufficiale che la dia.

Se non parlate italiano. L'atto è in italiano; se una parte non conosce la lingua serve un interprete e, di solito, una traduzione a fronte. Chiedetelo al notaio quando chiedete il preventivo.

Le imposte dipendono da chi vende¹:

• Da un privato (vendita esente IVA): imposta di registro 9%, oppure 2% se è la prima casa (escluse le categorie A/1, A/8, A/9), con un minimo di 1.000 €; imposte ipotecaria e catastale 50 € + 50 €¹².
• Da un'impresa con IVA: IVA 4% se prima casa, 10% per le altre abitazioni, 22% per A/1, A/8, A/9; registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna¹.

Il prezzo-valore. Tra persone fisiche, per abitazioni e pertinenze, il compratore può chiedere al notaio che le imposte si calcolino sul valore catastale invece che sul prezzo: rendita × 1,05 × 120, oppure × 110 se prima casa. Il prezzo vero va comunque scritto nell'atto; se viene nascosto, la sanzione va dal 50 al 100% della differenza¹.

Il conto voce per voce, con un esempio e il confronto con Svizzera, Germania e Austria, è nella guida Costi d'acquisto a confronto.

L'agevolazione prima casa (registro 2% invece del 9%, o IVA 4% invece del 10%) non chiede la residenza al momento dell'acquisto, ma chi non risiede già nel comune deve trasferirvi la residenza entro 18 mesi, dichiarandolo nell'atto, a pena di decadenza¹.

Per chi compra una casa per le vacanze e resta residente all'estero, quindi, l'aliquota è il 9% (o l'IVA al 10%). Chi pensa di trasferirsi davvero sul lago lo valuti con un commercialista prima del rogito: la scelta va fatta nell'atto.

Ogni anno si paga l'IMU al comune. A Orta San Giulio, per il 2026, l'aliquota sugli «altri fabbricati», cioè le seconde case, è 0,96%; per l'abitazione principale nelle categorie A/1, A/8 e A/9 è 0,55% (delibera del 23 dicembre 2025)⁹. Gli altri comuni del lago hanno delibere proprie, che qui non abbiamo letto.

La TARI (rifiuti) è una tariffa comunale: per Orta non l'abbiamo verificata.

Se pensate di affittare la casa quando non la usate, le regole sono nella guida Affittare la casa sul lago.

In Italia TriesteVillas srl è un'agenzia immobiliare iscritta e sul lago d'Orta può già mediare. Oggi però la Private Collection del lago ha 0 case: nessuna di queste pagine è un annuncio, e non vi mostreremo case che non abbiamo.

Quello che non facciamo in nessun caso: consulenza legale o fiscale. Per quella servono un notaio, un commercialista o un avvocato scelti da voi.