Kako kupite nepremičnino v Italiji, korak za korakom

Splošno pravilo je v 16. členu določb o zakonu na splošno: tujec je pripuščen k civilnim pravicam »pod pogojem vzajemnosti«, razen če posebni zakoni določajo drugače⁵. V praksi so po strokovnih virih, ki smo jih prebrali, državljani Evropske unije izenačeni z Italijani in preverjanju niso podvrženi; za tiste, ki prihajajo izven Unije, brez pogodbe in brez dovoljenja za prebivanje, notar preveri vzajemnost v preglednicah italijanskega ministrstva za zunanje zadeve⁶.

Švica, Združeno kraljestvo, Združene države. Uradna stran ministrstva za zunanje zadeve o vzajemnosti nam je 6. oktobra 2026 odgovorila s preverjanjem proti robotom, ki ga nismo obšli: prebrali je nismo. Sekundarni vir povezuje Švico z dvostranskim sporazumom o prostem pretoku iz leta 1999⁷, vendar tega nismo potrdili. Prosite notarja, naj vaše državljanstvo preveri v posodobljenih preglednicah pred ponudbo, ne šele ob podpisu pri notarju.

Za nakup prebivališče ni potrebno. Nobeden od virov, ki smo jih pregledali, ga ne zahteva. Pomembno je samo za olajšavo za prvi dom (spodaj).

Davčna številka (codice fiscale) je prvi dokument, ki ga boste potrebovali: za ponudbo, za bančni račun, za notarja. Kdor ne prebiva v Italiji, jo lahko zahteva na italijanskem konzularnem predstavništvu, pristojnem za njegovo prebivališče, ali pa pooblasti nekoga, ki vlogo odda na uradu Agencije za prihodke (Agenzia delle Entrate) v Italiji⁴.

Roki in obrazci konzulatov se razlikujejo: stran ministrstva smo videli samo v povzetku, zato preverite na spletni strani svojega konzulata.

Običajno se začne s pisno ponudbo: kupec ponudi ceno, navede pogoje (kredit, ki ga mora dobiti, tehnični pregled, datum podpisa pri notarju) in jo za določen čas pusti nepreklicno. Če jo prodajalec pisno sprejme in sprejem prispe do kupca, je pogodba sklenjena pod zapisanimi pogoji: zato jo velja prebrati enako skrbno kot predpogodbo.

Pred podpisom zahtevajte dokumente nepremičnine: izpisek (visura) in katastrski načrt, listino o izvoru lastništva, urbanistično stanje, energetsko izkaznico. V pogodbi prodajalec izjavi, da katastrski podatki in načrti ustrezajo dejanskemu stanju¹: če ne ustrezajo, je bolje, da to odkrijete pred plačilom are.

Ta razdelek opisuje običajno prakso v Italiji; zakonskega člena ne navajamo, ker ponudba nima lastne ureditve, ločene od splošnih pravil o pogodbah, ki jih tu ne povzemamo.

Predpogodba (compromesso, contratto preliminare) zavezuje stranki, da podpišeta notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito) pod dogovorjenimi pogoji. Običajno kupec plača aro (caparra confirmatoria), ki ostane prodajalcu, če kupec posla ne sklene, in jo mora prodajalec vrniti v dvojnem znesku, če odstopi on.

Običaj v pokrajini Novara. Pokrajinska zbirka običajev Gospodarske zbornice Novara (Camera di Commercio) predvideva, razen če je dogovorjeno drugače, aro ob predpogodbi v višini najmanj 10 % cene³. To je običaj, ne zakon, zbirka pa je iz leta 2005: dogovorite se lahko drugače, in to je treba zapisati.

Za Omegno, Nonio, Quarno Sopra in Madonno del Sasso, ki ležijo v pokrajini Verbano-Cusio-Ossola, zbirke običajev VCO nismo prebrali.

Plačujte z bančnim nakazilom ali čekom, nikoli z gotovino: v pogodbi se navede tudi način plačila.

V Italiji lastništvo preide z javno listino pred notarjem, z notarskim zapisom kupoprodajne pogodbe (rogito). Notar preveri istovetnost strank, pregleda zemljiško knjigo, prebere pogodbo, pobere davke in jih nakaže državi, nato pogodbo vpiše.

Kdo izbere notarja. Po običajih pokrajine Novara so stroški pogodbe v breme kupca, ki izbere notarja³.

Koliko stane. Notarske tarife je odpravil 9. člen uredbe D.L. 1/2012: plačilo se dogovori in imate pravico do predračuna⁸. »Tipičnega« odstotka ne objavljamo, ker nimamo uradnega vira, ki bi ga navajal.

Če ne govorite italijansko. Pogodba je v italijanščini; če ena od strank jezika ne zna, je potreben tolmač in običajno vzporedni prevod. Vprašajte notarja, ko zahtevate predračun.

Davki so odvisni od tega, kdo prodaja¹:

• Od zasebnika (prodaja, oproščena DDV): davek na registracijo (imposta di registro) 9 % ali 2 % za prvi dom (razen kategorij A/1, A/8, A/9), najmanj 1.000 €; hipotekarni in katastrski davek (imposta ipotecaria e catastale) 50 € + 50 €¹².
• Od podjetja z DDV (IVA): DDV 4 % za prvi dom, 10 % za druga stanovanja, 22 % za A/1, A/8, A/9; davek na registracijo, hipotekarni in katastrski davek so fiksni, po 200 € vsak¹.

Prezzo-valore. Med fizičnimi osebami lahko kupec za stanovanjske nepremičnine in pripadajoče prostore notarja prosi, naj se davki izračunajo na katastrsko vrednost namesto na ceno: katastrski donos (rendita catastale) × 1,05 × 120 ali × 110 za prvi dom. Dejansko ceno je treba v pogodbo vseeno zapisati; če se prikrije, znaša kazen od 50 do 100 % razlike¹.

Izračun po postavkah, s primerom in primerjavo s Švico, Nemčijo in Avstrijo, je v vodniku Stroški nakupa v primerjavi.

Olajšava za prvi dom (prima casa) (davek na registracijo 2 % namesto 9 % ali DDV 4 % namesto 10 %) ob nakupu ne zahteva prebivališča, vendar mora tisti, ki v občini še ne prebiva, tja prenesti prebivališče v 18 mesecih, kar izjavi v pogodbi, sicer olajšavo izgubi¹.

Za kupca, ki kupi počitniško hišo in ostane prebivalec v tujini, je stopnja torej 9 % (ali DDV 10 %). Kdor se resnično namerava preseliti k jezeru, naj to pred podpisom pri notarju preuči z davčnim svetovalcem (commercialista): odločitev se sprejme v pogodbi.

Vsako leto se občini plača IMU (občinski davek na nepremičnine). V Orti San Giulio je za leto 2026 stopnja za »druge stavbe«, torej druge domove, 0,96 %; za glavno prebivališče v kategorijah A/1, A/8 in A/9 je 0,55 % (sklep z dne 23. decembra 2025)⁹. Druge občine ob jezeru imajo svoje sklepe, ki jih tu nismo prebrali.

TARI (odpadki) je občinska tarifa: za Orto je nismo preverili.

Če nameravate hišo oddajati, ko je ne uporabljate, so pravila v vodniku Oddajanje hiše ob jezeru.

TriesteVillas srl je v Italiji registrirana nepremičninska agencija in ob jezeru Orta že lahko posreduje. Danes pa ima Private Collection ob jezeru 0 nepremičnin: nobena od teh strani ni oglas in ne bomo vam kazali nepremičnin, ki jih nimamo.

Česar v nobenem primeru ne delamo: pravnega ali davčnega svetovanja. Za to potrebujete notarja, davčnega svetovalca ali odvetnika, ki ga izberete sami.