Podedovana hiša ob jezeru: kaj storiti, koliko stane, kaj odločiti

Napoved se odda v 12 mesecih od uvedbe dedovanja, praviloma od dneva smrti¹. Odda se po spletu: v zaščitenem delu strani davčne uprave (Agenzia delle Entrate), s SPID, CIE ali CNS, je na voljo vnaprej izpolnjena različica, ki izhaja iz podatkov, ki jih uprava že ima, in izračuna davke; lahko pa jo zaupate strokovnjaku ali centru CAF ali jo po dogovoru za termin pošlje urad davčne uprave².

Oddati jo morajo poklicani dediči in volilojemniki, zadošča pa podpis enega od njih¹. Kdor živi v tujini in je ne more oddati po spletu, lahko papirni obrazec pošlje s priporočeno pošiljko: šteje datum odpošiljanja¹².

Oprostitev obstaja, a ne za tiste, ki podedujejo hišo: napovedi ni treba oddati le, če dediščina pripade zakoncu in otrokom, ni vredna več kot 100.000 € in ne vključuje nepremičnin². Z isto napovedjo se zaprosi za prepis v katastru (voltura catastale), s katerim hiša preide na ime dedičev².

Davek na dediščino je odvisen od sorodstva s pokojnikom, oprostitev pa velja za vsakega dediča posebej¹:

Za hišo se v vsakem primeru plačata hipotekarni davek (imposta ipotecaria) 2 % in katastrski davek 1 % od napovedane vrednosti; če pogoje za ugodnost »prvega doma« izpolnjuje vsaj en dedič, znašata po 200 €. Dodajo se 85 € kolkovine za vsak zadevni urad za nepremičninske evidence in 120 € takse za hipotekarne in katastrske storitve za vsako zemljiško evidenco².

Katera vrednost? Tista, ki jo napovedo dediči. Pri stavbi je urad ne more popraviti, če ni nižja od 100-kratnika katastrskega dohodka, posodobljenega s koeficienti za dohodnino¹: zato se pri dedovanju skoraj vedno napove vrednost, izračunana iz katastrskega dohodka v izpisku iz katastra, ne tržna cena.

Za dedovanja, odprta od 1. januarja 2025, torej za smrti od tega dne naprej, davka na dediščino ne izračuna več urad: dediči ga samoodmerijo na podlagi napovedi in plačajo v 90 dneh po roku za oddajo¹. Od 1.000 € naprej lahko takoj plačate vsaj 20 %, preostanek pa v 8 četrtletnih obrokih, nad 20.000 € v največ 12¹². Urad preveri izračun in, če kaj manjka, pošlje obvestilo v 2 letih od oddaje².

Predpostavka: vila s 150 m² v coni OMI B2 v Orti San Giulio, ob obalni promenadi z otokom. Po vrednostih OMI za 2. polletje 2025, 2.100–3.000 €/m², bi bila na trgu vredna med 315.000 € in 450.000 €⁷. Če jo podedujeta dva otroka, vsak dobi polovico, vredno med 157.500 € in 225.000 €: daleč pod oprostitvijo 1.000.000 €, torej brez davka na dediščino, ne glede na napovedano vrednost.

Za druge davke predpostavimo napovedano vrednost, izračunano iz katastrskega dohodka, 150.000 €: hipotekarni davek 3.000 €, katastrski 1.500 €, s kolkovino in takso (205 €) skupaj 4.705 €. Če eden od otrok izpolnjuje pogoje prvega doma, se račun zniža na 605 €. Takole pa se ista napovedana vrednost spremeni, če sam deduje kdo drug:

Napoved dediščine je davčna obveznost; lastnik postanete s sprejemom dediščine. Na voljo je 10 let od smrti³. Sprejem je lahko izrecen, z listino pred notarjem, ali molčeč: zakon ga vidi v vsakem dejanju, ki bi ga smel opraviti le dedič³, in prodaja hiše je eno od njih.

Za hišo je potreben še en korak: sprejem je treba vpisati v nepremičninske evidence, na podlagi javne listine ali overjene zasebne listine ali samega dejanja, ki ga molče vsebuje³. To bo iskal kupčev notar, da sestavi verigo lastnikov. Kdor dediščine noče, se ji odpove z izjavo pred notarjem ali sodnim uradnikom³.

Od dneva smrti so zavezanci za IMU dediči, vsak za svoj delež in z lastno obveznostjo⁶: za tiste, ki tam nimajo prebivališča, je hiša ob jezeru drugi dom, s stopnjami iz vodnika Davek IMU v občinah ob jezeru.

Dva ali trije bratje in sestre, ki podedujejo isto hišo, postanejo solastniki, vsak za svoj delež. Za izboljšave in druga izredna dejanja zadošča večina, ki predstavlja dve tretjini vrednosti, za prodajo hiše ali najem za več kot devet let pa je potrebno soglasje vseh⁴.

Nihče pa ni prisiljen ostati v solastnini: vsak lahko zahteva delitev. Odložiti jo lahko le oporoka, za največ 5 let od smrti (ali do enega leta po polnoletnosti, če so dediči mladoletni), ali sodišče, ki jo zadrži za največ 5 let, kadar bi takojšnja delitev resno škodila zapuščini. Dogovor dedičev, da ostanejo skupaj, velja največ 10 let⁴. Hiše ni mogoče razpoloviti kot njive: v praksi en dedič odkupi deleže drugih ali pa se hiša proda in kupnina razdeli.

V obeh primerih je izhodišče isto, vrednost, o kateri se strinjajo vsi. Orodje Koliko je vredna vaša hiša pokaže vrednosti OMI za vašo cono; za številko, pod katero se podpišete, potrebujete nekoga, ki hišo vidi.

Pravilo, ki preseneti: kdor proda hišo, prejeto z dedovanjem, ne plača davka na kapitalski dobiček, tudi če jo proda mesec dni pozneje. Zakon nepremičnine, pridobljene z dedovanjem, izvzame tako iz pravila petih let kot iz pravila za hiše z deli Superbonus⁵. Drugače je pri hiši, prejeti kot darilo: tam se leta štejejo od nakupa darovalca⁵.

Sicer so listine enake kot pri vsaki prodaji, z dvema več: napovedjo dediščine in vpisanim sprejemom, ki služita kot dokaz o izvoru lastništva. Načrti, skladnost, energetska izkaznica in davki so v vodniku Prodaja hiše ob jezeru; seznam za odkljukanje je v orodju Dokumenti za prodajo.

Če dediči še ne vedo, kaj storiti s hišo, se splača pred odločitvijo dobiti sliko: predstavite nam jo, tudi samo zato, da izveste, koliko je vredna in kaj iščejo kupci ob jezeru. Če jo nameravate obdržati in oddajati, so pravila v vodniku Oddajanje hiše ob jezeru.