Quanto rende una casa sul lago: i conti prima delle promesse

L'Osservatorio del mercato immobiliare stima per ogni zona di ogni comune, oltre ai valori di vendita, un intervallo di canoni d'affitto in euro al metro quadro al mese¹. Qui prendiamo la zona centrale (B1) e la tipologia più comune, l'abitazione civile in stato normale, per una casa di 80 m²: il canone al centro della forchetta, il valore al centro della forchetta di vendita, e il rapporto fra i due, cioè il rendimento lordo prima di imposte e spese.

Il centro di Orta ha il canone più alto, ma anche i valori più alti: il rendimento lordo più alto sta a Omegna, il più basso a San Maurizio d'Opaglio. Sono stime per zona, non contratti: una casa sull'acqua, con il giardino o con la boa, sta fuori da queste medie, nel bene e nel male. Le quotazioni di tutte le zone sono nella guida I prezzi del lago.

Che cosa resta fuori da questi numeri. Il rendimento lordo non conta le imposte, l'IMU, il condominio, le riparazioni e i mesi in cui la casa resta vuota fra un inquilino e l'altro. Il conto più avanti ne mette dentro una parte.

Le presenze sono le notti passate dai turisti negli alloggi registrati. Nel 2025, secondo l'Osservatorio turistico della Regione Piemonte, fra i venti comuni con più presenze del Distretto dei laghi c'erano Orta San Giulio con 175.190, Pettenasco con 129.455 e Omegna con 48.397; nessun altro comune del lago è in quella classifica, il cui ventesimo ne ha 41.703².

Per le case affittate ai turisti il dato più vicino è quello della Provincia di Novara, che le conta a parte: nel 2025 c'erano 1.697 locazioni brevi e turistiche con 7.797 posti letto, che hanno avuto 73.827 arrivi e 272.419 presenze, il 16,6% di tutte le presenze della provincia, con una permanenza media di 3,7 notti³. Nel bacino del lago d'Orta, parte novarese, le locazioni offrono 1.737 posti letto su 6.526³.

Fatto il conto, ogni posto letto delle locazioni turistiche della provincia ha avuto 35 pernottamenti nell'anno, e ogni alloggio, che ha in media 4,6 letti, circa 161 presenze. Quante notti di calendario siano dipende da quante persone ci sono a ogni soggiorno: con la casa sempre piena sarebbero 35, con meno ospiti dei letti di più. È la media di una provincia che comprende anche Novara e il Lago Maggiore: una casa ben tenuta sul lago può fare meglio, un'altra peggio.

I turisti stranieri sono il 53% degli arrivi e il 62% delle presenze della provincia, e vengono soprattutto da giugno a settembre; gli italiani sono presenti in modo più continuo anche d'inverno³. Per chi affitta vuol dire una stagione forte d'estate e un inverno da non contare.

Affitto lungo. Chi affitta un'abitazione può scegliere la cedolare secca: un'imposta del 21% sul canone annuo, che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo⁴. Per i contratti a canone concordato la cedolare scende al 10%, ma solo nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e in quelli confinanti, negli altri capoluoghi di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa scelti dal CIPE⁴⁵. Nell'elenco del CIPE per il Piemonte, 36 comuni, ci sono Novara, Verbania e Domodossola, ma nessun comune del lago⁶. La legge estende il 10% anche ai comuni colpiti da calamità con stato d'emergenza deliberato nei cinque anni prima del 28 maggio 2014⁴: una delibera che riguardi i comuni del lago non l'abbiamo trovata. Quindi, salvo quel caso, sul lago anche il concordato paga il 21%.

La manovra per il 2027. Il comunicato del Consiglio dei ministri del 28 ottobre 2026 annuncia sui contratti a canone concordato una cedolare del 5% invece del 10%, dell'1% se l'inquilino ha meno di 36 anni⁷. Scende cioè l'aliquota agevolata che sul lago oggi non si applica: se il testo resterà così, per una casa di Orta o di Pettenasco non cambia nulla. Il testo ufficiale non l'abbiamo ancora letto.

Il concordato conviene comunque? Sul lago il vantaggio è sull'IMU: come spiega la guida L'IMU dei comuni del lago, per le case affittate a canone concordato l'imposta è ridotta al 75%, e il prospetto di Orta San Giulio applica la riduzione alla sua aliquota dello 0,96%, che diventa di fatto lo 0,72%⁸. Il canone concordato però ha dei limiti fissati dagli accordi locali: va confrontato con quello libero.

Affitto breve, fino a 30 giorni. Vale la stessa cedolare: 21% sui canoni di una sola casa, scelta da voi nella dichiarazione, 26% sulle altre⁹. A partire dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo per chi affitta così non più di 2 appartamenti; oltre, l'attività si presume d'impresa¹⁰. Se il canone lo incassa un portale o un intermediario, questi trattiene il 21% come acconto⁹. Dal 2027 le stesse regole stanno negli articoli 203, 205 e 207 del nuovo testo unico delle imposte (D.Lgs. 117/2026)⁴¹⁰.

Le registrazioni da fare prima del primo ospite (comunicazione al Comune e codice regionale, codice nazionale, ospiti alla Questura) sono nella guida Affittare la casa sul lago. Per chi vive all'estero, come si combinano queste imposte con quelle del proprio paese lo dice la convenzione contro le doppie imposizioni: va chiesto a un commercialista.

A Orta San Giulio l'imposta di soggiorno c'è dal 2012 e vale anche per le case affittate per periodi fino a 30 giorni¹¹. Le ultime tariffe pubblicate dal Comune, fissate dalla Giunta per il 2023 nella stessa misura del 2022, sono di 1 € per ospite e per notte nelle locazioni brevi, da 1 € a 3,50 € negli alberghi secondo le stelle¹¹. Sono esenti i bambini sotto i 10 anni e chi lavora nel comune; oltre le 7 notti consecutive nello stesso mese l'imposta si dimezza, per i gruppi di almeno 25 persone cala del 30%¹¹.

L'imposta la paga l'ospite, ma ne risponde chi incassa l'affitto: il proprietario, o il portale e l'intermediario se incassano loro⁹¹¹. Il regolamento di Orta chiede una comunicazione per ogni mese, anche senza ospiti, e il versamento entro il 15 del mese dopo, e, ogni anno entro il 30 giugno, una dichiarazione; chi non versa paga il 30% in più, chi non presenta la dichiarazione il 200% dell'imposta¹¹.

Negli altri comuni del lago: nel 2020 il Ministero dell'Interno ha rimborsato il calo di gettito dell'imposta di soggiorno ai comuni di Ameno, Miasino, Orta San Giulio, Pettenasco e Quarna Sopra, segno che lì l'imposta c'era¹². Le tariffe di oggi nei comuni di Ameno, Miasino, Pettenasco e Quarna Sopra non le abbiamo lette, e non sappiamo se altri comuni l'abbiano introdotta dopo: chiedetelo all'ufficio tributi prima del primo ospite.

Le ipotesi, tutte nostre: un'abitazione civile di 80 m² nella zona centrale di Orta San Giulio, che l'OMI valuta 162.000 € al centro della forchetta; rendita catastale di 600 €; IMU allo 0,96% del 2026; per l'affitto ai turisti, pulizie, biancheria, commissioni e piccole spese pari al 25% del lordo, e 1.200 € l'anno di luce, gas, acqua e internet che nell'affitto lungo paga l'inquilino. Restano fuori, in tutti e tre i casi, condominio, assicurazione e manutenzione.

1. Affitto lungo, canone libero. Il canone OMI al centro, 6,8 €/m², fa 544 € al mese, 6.528 € l'anno. Meno 1.371 € di cedolare e 968 € di IMU restano 4.189 €, il 2,6% del valore, senza contare i mesi fra un inquilino e l'altro.

2. Affitto ai turisti. A 150 € a notte, tariffa d'ipotesi:

Le notti che servono perché l'affitto ai turisti renda quanto quello lungo, con le stesse ipotesi, cambiano molto con la tariffa:

Con una permanenza media di 3,7 notti, 79 notti sono più di venti soggiorni, ognuno con una pulizia, un cambio di biancheria e un arrivo da gestire. La media provinciale di 35 pernottamenti per letto dice che non è un traguardo scontato.

3. Casa vuota. Costa l'IMU, 968 € con queste ipotesi, più il minimo di riscaldamento per non lasciarla gelare d'inverno, che la guida L'inverno sul lago stima, più le altre spese fisse. Lasciarla vuota non è gratis; affittarla non è guadagno puro. Per ogni casa il punto di pareggio è diverso, e va rifatto con i numeri veri.

Se il conto vi dice che affittarla non vale la fatica, o che il momento è buono per vendere, lo strumento Dal prezzo al netto mostra quanto resta da una vendita e la guida Vendere la casa sul lago le carte da preparare.

Se invece volete capire che cosa può fare la vostra casa, con la sua vista, i suoi letti e la sua strada d'inverno, potete presentarcela: la guardiamo e vi diciamo che cosa ne pensiamo, con i numeri.