Strumento 07 Per chi vende
I documenti per vendere, nell'ordine in cui servono.
Tredici voci, dalla visura catastale al rogito. Per ognuna: che cos'è, dove si chiede, la fonte. Dove non abbiamo trovato una fonte ufficiale da rileggere lo scriviamo accanto, in rosso.
La vostra lista
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01
Prima di mettere in vendita
Quello che chi compra, il suo notaio e la sua banca chiedono per primo. L'APE serve già per l'annuncio.
Visura catastale
Intestatari, categoria, classe, consistenza e rendita di ogni unità. È il primo documento che il notaio controlla.
Dove · Agenzia delle Entrate, servizio «Consultazione personale»: gratis per i propri immobili, con SPID, CIE o CNS. Oppure a uno sportello del catasto.
agenziaentrate.gov.it · fonte letta il 6 ottobre 2026
Planimetria catastale
Il disegno dell'unità depositato al catasto. Deve corrispondere a com'è la casa oggi.
Dove · Stesso servizio «Consultazione personale», riservato agli intestatari e ai loro delegati.
agenziaentrate.gov.it · fonte letta il 6 ottobre 2026
Conformità catastale
Nell'atto chi vende dichiara che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico. Se non corrispondono, si aggiorna il catasto prima del rogito.
Dove · Un geometra, architetto o ingegnere confronta planimetria e casa e, se serve, presenta l'aggiornamento.
agenziaentrate.gov.it · fonte letta il 6 ottobre 2026
Conformità urbanistica e titoli edilizi
Licenze, concessioni, permessi, condoni: gli estremi vanno citati nell'atto per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, pena la nullità (art. 46 D.P.R. 380/2001). Un tecnico verifica che la casa corrisponda a ciò che è stato autorizzato.
Dove · Ufficio tecnico (edilizia privata) del comune, con una richiesta di accesso agli atti.
normattiva.it · non verificato su fonte ufficiale
Agibilità
Oggi è una segnalazione certificata che attesta sicurezza, igiene e conformità dell'edificio (art. 24 D.P.R. 380/2001). Per le case vecchie può mancare: va detto a chi compra.
Dove · Ufficio tecnico del comune; per una nuova segnalazione, un tecnico abilitato.
normattiva.it · non verificato su fonte ufficiale
Attestato di prestazione energetica (APE)
Serve per l'annuncio e va allegato al rogito: senza, la sanzione va da 3.000 a 18.000 €, in solido fra le parti. Vale al massimo 10 anni.
Dove · Un certificatore abilitato lo redige e lo trasmette al SIPEE della Regione Piemonte, dove si può consultare.
servizi.regione.piemonte.it · fonte letta il 6 ottobre 2026 · enna.ance.it · fonte letta il 6 ottobre 2026
02
Prima del compromesso
Le verifiche che si fanno prima di firmare il preliminare e di ricevere la caparra.
Atto di provenienza
Come siete diventati proprietari: atto d'acquisto, donazione, dichiarazione di successione con l'accettazione dell'eredità. Il notaio di chi compra ricostruisce i passaggi di proprietà.
Dove · Copia dal notaio che ha rogato l'atto, oppure ispezione ipotecaria dal servizio «Consultazione personale».
agenziaentrate.gov.it · fonte letta il 6 ottobre 2026
Ipoteche e mutuo residuo
Se c'è un mutuo, l'ipoteca si cancella con l'estinzione, di solito al rogito, col prezzo pagato da chi compra.
Dove · Ispezione ipotecaria dal servizio «Consultazione personale»; il conteggio di estinzione lo dà la banca.
agenziaentrate.gov.it · fonte letta il 6 ottobre 2026
Certificazioni degli impianti
Le dichiarazioni di conformità di impianto elettrico, gas e riscaldamento (D.M. 37/2008), se esistono. Si possono anche escludere per accordo nell'atto: dipende da chi compra.
Dove · Gli installatori che hanno fatto gli impianti; per quelli vecchi, una dichiarazione di rispondenza di un tecnico.
D.M. 37/2008, dichiarazione di conformità degli impianti: non riletto · non verificato su fonte ufficiale
Spese condominiali, se c'è un condominio
Spese ordinarie e straordinarie già deliberate, regolamento, eventuali liti. Chi compra può rispondere delle spese degli ultimi anni: meglio averle in chiaro.
Dove · L'amministratore di condominio, con una dichiarazione sulla situazione dei pagamenti.
Spese condominiali e cessione (art. 63 disp. att. c.c.): non riletto · non verificato su fonte ufficiale
Affitti in corso e CIN
Contratti di locazione in essere; per gli affitti brevi, il CIN nazionale e il CIR regionale, che chi compra dovrà richiedere a suo nome.
Dove · I vostri contratti registrati; il CIN alla Banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo.
qualitytravel.it · non verificato su fonte ufficiale
03
Al rogito
Quello che serve il giorno della firma dal notaio.
Documento d'identità e codice fiscale di tutti i venditori
Firmano tutti gli intestatari, o chi ha una procura notarile. Chi vive all'estero deve avere un codice fiscale italiano.
Dove · Il codice fiscale si chiede al consolato italiano del paese di residenza o a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate, anche per delega.
esteri.it · non verificato su fonte ufficiale
Scelta sulla plusvalenza, se vendete entro 5 anni
Se la plusvalenza è tassabile, al rogito si può chiedere al notaio di applicare l'imposta sostitutiva del 26%, che riscuote lui.
Dove · Il notaio, al rogito, con l'atto d'acquisto e le fatture dei costi documentati.
fiscomania.com · fonte letta il 6 ottobre 2026
Come calcoliamo
Le voci seguono l'ordine in cui di solito servono: prima di mettere in vendita, prima del compromesso, al rogito. Ogni voce dice dove si chiede e porta la sua fonte con la data in cui l'abbiamo letta.
È una lista di controllo, non un'istruttoria: non sostituisce il notaio, il geometra né l'avvocato. Le voci su conformità urbanistica, agibilità, impianti, condominio, affitti e codice fiscale le abbiamo lette solo su fonti secondarie o in sintesi: sono segnate «non verificato su fonte ufficiale», e la regola esatta va chiesta a un professionista.
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Fonti
- Agenzia delle Entrate, «Consultazione personale»: visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobiliagenziaentrate.gov.it · letta il 6 ottobre 2026
- Agenzia delle Entrate, «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (marzo 2024)agenziaentrate.gov.it · letta il 6 ottobre 2026
- D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), artt. 24 e 46: letti solo su fonti secondarienormattiva.it ·
- Regione Piemonte, SIPEE – Sistema informativo per la prestazione energetica degli edificiservizi.regione.piemonte.it · letta il 6 ottobre 2026
- ANCE Enna, «Modificata la normativa in materia di APE» (7/1/2014): D.L. 145/2013, sanzione 3.000–18.000 €enna.ance.it · letta il 6 ottobre 2026
- D.M. 37/2008, dichiarazione di conformità degli impianti: non rilettosenza un documento da linkare ·
- Spese condominiali e cessione (art. 63 disp. att. c.c.): non rilettosenza un documento da linkare ·
- CIN per le locazioni turistiche (art. 13-ter D.L. 145/2023), riportato da Quality Travel (fonte secondaria)qualitytravel.it ·
- MAECI, «Codice fiscale» per chi risiede all'estero (vista solo in sintesi di ricerca)esteri.it ·
- Fiscomania, «Plusvalenza da cessione di immobili» (2/3/2025, fonte secondaria): art. 67 TUIR e imposta sostitutivafiscomania.com · letta il 6 ottobre 2026
Indicativo. Questi calcoli non sono una consulenza fiscale o legale e non sostituiscono il notaio, l'avvocato o il commercialista. Le regole cambiano: ogni voce porta la data in cui l'abbiamo letta sulla fonte.
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