Werkzeug 07 Für Verkäufer
Die Unterlagen für den Verkauf, in der Reihenfolge, in der sie gebraucht werden.
Dreizehn Punkte, vom Katasterauszug bis zur Urkunde. Für jeden: was er ist, wo man ihn bekommt, die Quelle. Wo wir keine amtliche Quelle zum Nachlesen gefunden haben, steht es daneben, in Rot.
Ihre Liste
Keine Unterlage bereit, 13 noch vorzubereiten oder zu prüfen.
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01
Vor dem Verkaufsstart
Was Käufer, ihr Notar und ihre Bank zuerst verlangen. Der Energieausweis ist schon für die Anzeige nötig.
Katasterauszug · visura catastale
Eigentümer, Kategorie, Klasse, Größe und Katasterertrag jeder Einheit. Das erste Dokument, das der Notar prüft.
Wo · Agenzia delle Entrate, Dienst „Consultazione personale“: kostenlos für eigene Immobilien, mit SPID, CIE oder CNS. Oder an einem Katasterschalter.
agenziaentrate.gov.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
Katastergrundriss · planimetria catastale
Die beim Kataster hinterlegte Zeichnung der Einheit. Sie muss dem heutigen Zustand entsprechen.
Wo · Derselbe Dienst „Consultazione personale“, nur für Eigentümer und Bevollmächtigte.
agenziaentrate.gov.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
Katasterkonformität · conformità catastale
In der Urkunde erklärt der Verkäufer, dass Katasterdaten und Grundriss dem tatsächlichen Zustand entsprechen; die Erklärung kann durch die Bescheinigung eines Technikers ersetzt werden. Stimmt es nicht, wird das Kataster vor der Urkunde berichtigt.
Wo · Ein Geometer, Architekt oder Ingenieur vergleicht Grundriss und Haus und reicht bei Bedarf die Berichtigung ein.
agenziaentrate.gov.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
Baukonformität und Baugenehmigungen · conformità urbanistica
Lizenzen, Genehmigungen, Amnestien: Ihre Angaben müssen bei Bauten mit Baubeginn nach dem 17. März 1985 in der Urkunde stehen, sonst ist sie nichtig (Art. 46 D.P.R. 380/2001). Ein Techniker prüft, ob das Haus dem Genehmigten entspricht.
Wo · Bauamt (edilizia privata) der Gemeinde, mit einem Antrag auf Akteneinsicht.
normattiva.it · nicht an amtlicher Quelle geprüft
Bewohnbarkeit · agibilità
Heute eine zertifizierte Meldung über Sicherheit, Hygiene und Konformität des Gebäudes (Art. 24 D.P.R. 380/2001). Bei alten Häusern kann sie fehlen: Das muss der Käufer erfahren.
Wo · Bauamt der Gemeinde; für eine neue Meldung ein befähigter Techniker.
normattiva.it · nicht an amtlicher Quelle geprüft
Energieausweis · APE
Nötig für die Anzeige und als Anlage zur Urkunde: ohne ihn Bußgeld von 3.000 bis 18.000 €, gesamtschuldnerisch. Gültig höchstens 10 Jahre.
Wo · Ein zugelassener Aussteller erstellt ihn und übermittelt ihn an das SIPEE der Region Piemont, wo er abrufbar ist.
servizi.regione.piemonte.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026 · enna.ance.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
02
Vor dem Vorvertrag
Die Prüfungen vor der Unterschrift unter den Vorvertrag und vor der Anzahlung.
Herkunftsurkunde · atto di provenienza
Wie Sie Eigentümer wurden: Kaufurkunde, Schenkung, Erbschaftserklärung mit Annahme der Erbschaft. Der Notar des Käufers verfolgt die früheren Eigentumsübertragungen.
Wo · Kopie beim Notar, der die Urkunde errichtet hat, oder Grundbuch-Recherche über den Dienst „Consultazione personale“.
agenziaentrate.gov.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
Hypotheken und Restdarlehen · ipoteche
Bei einem Darlehen wird die Hypothek mit der Tilgung gelöscht, meist bei der Urkunde, mit dem Kaufpreis.
Wo · Hypothekenrecherche über „Consultazione personale“; die Ablöseberechnung liefert die Bank.
agenziaentrate.gov.it · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
Anlagenzertifikate · dichiarazioni di conformità
Konformitätserklärungen für Elektro-, Gas- und Heizungsanlagen (D.M. 37/2008), sofern vorhanden. Sie können auch vertraglich ausgeschlossen werden: Es hängt vom Käufer ab.
Wo · Die Installateure der Anlagen; bei alten Anlagen eine Erklärung eines Technikers.
D.M. 37/2008, dichiarazione di conformità degli impianti: non riletto · nicht an amtlicher Quelle geprüft
Gemeinschaftskosten, falls Eigentümergemeinschaft · spese condominiali
Bereits beschlossene ordentliche und außerordentliche Kosten, Hausordnung, etwaige Streitigkeiten. Der Käufer kann für Kosten der letzten Jahre haften: besser, sie sind geklärt.
Wo · Der Verwalter, mit einer Erklärung zum Zahlungsstand.
Spese condominiali e cessione (art. 63 disp. att. c.c.): non riletto · nicht an amtlicher Quelle geprüft
Laufende Vermietungen und CIN · CIN
Bestehende Mietverträge; bei Kurzzeitvermietung die nationale CIN und der regionale CIR, die der Käufer auf seinen Namen beantragen muss.
Wo · Ihre registrierten Verträge; die CIN bei der Datenbank der Unterkünfte des Tourismusministeriums.
qualitytravel.it · nicht an amtlicher Quelle geprüft
03
Bei der Urkunde
Was am Tag der Unterschrift beim Notar gebraucht wird.
Ausweis und Steuernummer aller Verkäufer · codice fiscale
Alle eingetragenen Eigentümer unterschreiben, oder wer eine notarielle Vollmacht hat. Wer im Ausland lebt, braucht eine italienische Steuernummer.
Wo · Die Steuernummer beim italienischen Konsulat des Wohnsitzlandes oder bei einem Amt der Agenzia delle Entrate, auch per Vollmacht.
esteri.it · nicht an amtlicher Quelle geprüft
Wahl zum Veräußerungsgewinn, bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren · plusvalenza
Ist der Gewinn steuerpflichtig, kann man bei der Urkunde den Notar bitten, die Ersatzsteuer von 26 % anzuwenden, die er einzieht.
Wo · Der Notar, bei der Urkunde, mit Kaufurkunde und Rechnungen der belegten Kosten.
fiscomania.com · Quelle gelesen am 6. Oktober 2026
Wie wir rechnen
Die Punkte folgen der Reihenfolge, in der sie meist gebraucht werden: vor dem Verkaufsstart, vor dem Vorvertrag, bei der Urkunde. Jeder sagt, wo man die Unterlage bekommt, und trägt seine Quelle mit dem Lesedatum.
Es ist eine Checkliste, keine rechtliche Prüfung: Sie ersetzt weder Notar noch Geometer noch Anwalt. Die Punkte zu Baukonformität, Bewohnbarkeit, Anlagen, Eigentümergemeinschaft, Vermietung und Steuernummer haben wir nur in Sekundärquellen oder Zusammenfassungen gelesen: Sie sind als „nicht an amtlicher Quelle geprüft“ markiert, die genaue Regel erfragen Sie bei einer Fachperson.
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Quellen
- Agenzia delle Entrate, «Consultazione personale»: visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobiliagenziaentrate.gov.it · gelesen am 6. Oktober 2026
- Agenzia delle Entrate, «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (marzo 2024)agenziaentrate.gov.it · gelesen am 6. Oktober 2026
- D.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), artt. 24 e 46: letti solo su fonti secondarienormattiva.it ·
- Regione Piemonte, SIPEE – Sistema informativo per la prestazione energetica degli edificiservizi.regione.piemonte.it · gelesen am 6. Oktober 2026
- ANCE Enna, «Modificata la normativa in materia di APE» (7/1/2014): D.L. 145/2013, sanzione 3.000–18.000 €enna.ance.it · gelesen am 6. Oktober 2026
- D.M. 37/2008, dichiarazione di conformità degli impianti: non rilettokein Dokument zum Verlinken ·
- Spese condominiali e cessione (art. 63 disp. att. c.c.): non rilettokein Dokument zum Verlinken ·
- CIN per le locazioni turistiche (art. 13-ter D.L. 145/2023), riportato da Quality Travel (fonte secondaria)qualitytravel.it ·
- MAECI, «Codice fiscale» per chi risiede all'estero (vista solo in sintesi di ricerca)esteri.it ·
- Fiscomania, «Plusvalenza da cessione di immobili» (2/3/2025, fonte secondaria): art. 67 TUIR e imposta sostitutivafiscomania.com · gelesen am 6. Oktober 2026
Unverbindlich. Diese Berechnungen sind keine Steuer- oder Rechtsberatung und ersetzen weder Notar noch Anwalt noch Steuerberater. Regeln ändern sich: Jeder Posten trägt das Datum, an dem wir ihn an der Quelle gelesen haben.
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