Die IMU für das Haus am See: wie viel, wo, wann

Die IMU zahlt, wer die Immobilie besitzt: der Eigentümer oder der Inhaber eines dinglichen Rechts wie des Nießbrauchs. Bei mehreren Eigentümern zahlt jeder für seinen Anteil².

Wer dort wohnt, zahlt nicht: Der Hauptwohnsitz ist kein Steuertatbestand. Das Gesetz fasst ihn aber eng, nämlich als die Wohnung, in der der Eigentümer und seine Familie gewöhnlich leben und gemeldet sind². Ein Haus am See für die Ferien, oder im Besitz von jemandem mit Wohnsitz in einem anderen Land, gilt als «anderes Gebäude» und zahlt.

Auch ein Hauptwohnsitz, der im Kataster als A/1, A/8, A/9 geführt wird (herrschaftliche Wohnung, Villa, Schloss oder Palast von besonderem Wert) zahlt, mit eigenem Satz und einem Abzug von 200 € im Jahr².

Garagen, Keller und Schuppen (Kategorien C/6, C/2, C/7) folgen dem Haus: beim Hauptwohnsitz ist höchstens je eines pro Kategorie befreit, bei der Zweitwohnung zahlen sie wie das Haus, sofern die Gemeinde keinen anderen Satz festlegt²¹.

Für «andere Gebäude» setzt das Gesetz einen Basissatz von 0,86 %, den die Gemeinde bis auf 1,06 % anheben oder bis auf null senken kann; für einen Hauptwohnsitz in A/1, A/8, A/9 liegt er bei 0,5 %, um 0,1 Punkte nach oben oder bis null nach unten veränderbar². Seit 2025 muss jede Gemeinde ihre Sätze in einer Übersicht («prospetto») auf dem Portal des Wirtschaftsministeriums festlegen, die das Finanzdepartement veröffentlicht⁴¹.

Am 25. Oktober 2026 haben wir auf der Website des Finanzdepartements die Übersichten 2026 der dreizehn Gemeinden gesucht und die zwölf veröffentlichten gelesen¹. Die zweite Spalte zeigt den Satz für eine Wohnung zur Eigennutzung (Kategorien A/2 bis A/7, weder vermietet noch unentgeltlich überlassen), die dritte die daraus folgende jährliche IMU je 1.000 € Katasterertrag.

Vier Fälle, die man zweimal lesen sollte

• Pettenasco: Der allgemeine Satz für andere Gebäude beträgt 0,86 %, für Wohnungen zur Eigennutzung (weder vermietet noch überlassen) und für solche Garagen und Keller hat die Gemeinde aber 0,95 % festgelegt; dieselben 0,95 % gelten für Wohnungen mit Mietvertrag¹.
• Madonna del Sasso: Eine Zweitwohnung der Kategorien A/2 bis A/7 zahlt 0,88 %, eine Wohnung A/1, A/8, A/9, die weder vermietet noch überlassen ist oder nur für Zeiträume unter einem Jahr und insgesamt unter 48 Monaten vermietet wird, dagegen 1,06 %¹.
• San Maurizio d'Opaglio: Das Haus zahlt 1 %, Garagen, Keller und andere Immobilien der Kategorien C, B und A/10 0,95 %¹.
• Omegna: 1,06 % für die Zweitwohnung, aber 0,76 % für eine Wohnung, die zur vereinbarten Miete («canone concordato») an jemanden vermietet ist, der dort seinen Hauptwohnsitz hat, oder mit einem befristeten Übergangsvertrag (Gesetz 431/1998, Art. 2 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 1)¹.

Unter den Gemeinden mit einer Übersicht 2026 zahlt eine Zweitwohnung nur in Madonna del Sasso und Pettenasco weniger als 0,96 %; Ameno, Gozzano, Miasino und Omegna liegen am gesetzlichen Höchstsatz. Bei einem Katasterertrag von 2.000 € beträgt der Unterschied zwischen der teuersten und der günstigsten Gemeinde 604,80 € im Jahr.

Armeno. Das Finanzdepartement veröffentlicht am 25. Oktober 2026 keine Übersicht 2026 für Armeno, und die von 2025 ist als «unwirksam» markiert, weil sie nach dem 28. Oktober 2025 veröffentlicht wurde¹. Das Gesetz bestimmt: Fehlt ein bis zum 28. Oktober veröffentlichter Beschluss mit Übersicht, gelten die Basissätze, also 0,86 % für die Zweitwohnung und 0,5 % für den Hauptwohnsitz der Luxuskategorien². Lassen Sie sich das vor der Restzahlung vom Steueramt der Gemeinde bestätigen.

Ausgangspunkt ist der am 1. Januar geltende Katasterertrag («rendita catastale»)², der im Katasterauszug und in der Kaufurkunde steht:

1. Katasterertrag × 1,05 (Aufwertung um 5 %) × 160 = Bemessungsgrundlage, für Wohnungen (Gruppe A außer A/10) und für C/2, C/6, C/7;
2. Bemessungsgrundlage × Satz der Gemeinde = IMU des Jahres;
3. wer nur einen Teil des Jahres besitzt, zahlt für die Monate des Besitzes: Ein Monat zählt, wenn er mehr als zur Hälfte besessen wurde, und der Tag der Urkunde geht zulasten des Käufers.

Ein Beispiel. Im Ratgeber Kaufnebenkosten im Vergleich haben wir ein Haus mit 2.000 € Katasterertrag angenommen. Seine IMU-Bemessungsgrundlage beträgt 336.000 €: Als Zweitwohnung zahlte es 3.225,60 € im Jahr in Orta San Giulio, 3.192,00 € in Pettenasco, 3.561,60 € in Omegna und 2.956,80 € in Madonna del Sasso.

Wenn Sie einen Marktwert, aber keinen Katasterertrag haben, zeigt das Werkzeug Vom Katasterwert zum Markt, wie weit beide Zahlen auseinanderliegen können.

• Gebäude von historischem oder künstlerischem Interesse (Art. 10 des Kulturgüterkodex): Bemessungsgrundlage um 50 % gemindert². Das gilt für als Kulturgut geschützte Gebäude, nicht schon für die Lage in einem Landschaftsschutzgebiet.
• Für unbenutzbar oder unbewohnbar erklärte Gebäude, die tatsächlich leer stehen: Grundlage um 50 % gemindert, solange der Zustand andauert, mit Gutachten des Gemeindebauamts oder eidesstattlicher Erklärung eines zugelassenen Technikers². Das betrifft, wer eine Ruine zum Sanieren kauft.
• Unentgeltliche Überlassung an Kinder oder Eltern, die dort wohnen: Grundlage um 50 % gemindert, aber nur mit registriertem Vertrag und wenn der Überlassende in derselben Gemeinde wohnt und in Italien keine weitere Wohnung außer seiner eigenen besitzt². Wer im Ausland lebt, kommt also nicht in Frage.
• Vermietung zur vereinbarten Miete («canone concordato»): Steuer auf 75 % gemindert².
• Rentner mit Wohnsitz im Ausland, deren Rente nach einem zwischenstaatlichen Sozialversicherungsabkommen mit Italien erworben wurde: Für eine einzige Wohnung, weder vermietet noch überlassen, ist die IMU zur Hälfte fällig und die Abfallgebühr um zwei Drittel gemindert³. Rentner zu sein reicht nicht: Es muss eine solche Abkommensrente sein.

Es gibt zwei Termine: bis zum 16. Juni die Anzahlung, bis zum 16. Dezember der Rest; wer will, zahlt alles im Juni. Die erste Rate ist die Hälfte der mit den Vorjahressätzen berechneten Steuer; die Restzahlung im Dezember erfolgt mit den Sätzen der bis zum 28. Oktober veröffentlichten Übersicht².

Gezahlt wird mit dem Formular F24, dem eigenen Postzahlschein oder über die Plattform pagoPA². Im F24, Abschnitt «IMU e altri tributi locali», lautet die Steuerkennziffer 3918 für andere Gebäude, 3912 für den Hauptwohnsitz und 3916 für Bauland; ins Feld «codice ente» gehört der Katastercode der Gemeinde⁵¹:

Aus dem Ausland. Wer das F24 nicht nutzen kann, überweist an die Gemeinde: Das Finanzdepartement rät, bei der Gemeinde Anleitung und IBAN zu erfragen, als Verwendungszweck italienische Steuernummer, «IMU», Gemeindenamen, Steuercodes, Jahr und «Acconto» (Anzahlung) oder «Saldo» (Restzahlung) anzugeben und der Gemeinde eine Kopie der Überweisung zu schicken⁶. Die Mitteilung stammt von 2012 und sah auch einen Anteil für den Staat vor: Bei einem Wohnhaus hat der Staat heute keinen Anteil, denn sein Vorbehalt betrifft nur Betriebsgebäude der Gruppe D².

Die Abfallgebühr (TARI) ist eine eigene Abgabe, deren Tarife jede Gemeinde jährlich festlegt: Wir haben sie in diesem Ratgeber nicht gesammelt. Die einmaligen Kaufkosten stehen in Kaufnebenkosten im Vergleich; wer vermieten möchte, liest Ferienvermietung am See.