Das Haus am See vermieten: die Regeln, in der Reihenfolge, in der Sie sie brauchen

Den Rahmen bilden das Regionalgesetz Nr. 13 vom 3. August 2017 und seine Durchführungsverordnung, das D.P.G.R. Nr. 4/R vom 8. Juni 2018, das in Art. 14 regelt, wer zu touristischen Zwecken für aufeinanderfolgende Zeiträume bis zu 30 Tagen vermietet¹. Es ist kein Beherbergungsbetrieb: Weder eine Nutzungsänderung noch die Anforderungen an ein Hotel oder ein B&B sind nötig.

Beherbergungsbetriebe (Hotels, Zimmervermietungen, gewerblich geführte Ferienhäuser) folgen anderen Regeln und haben einen CIR in anderem Format, zum Beispiel 001272-ALB-00282². Hier geht es nur um das private Haus, das an Touristen vermietet wird.

Ein Urteil des Verwaltungsgerichts (TAR) Piemont von 2023 soll einige Bestimmungen der Verordnung aufgehoben haben: Wir haben es nur zitiert in einer Recherche gesehen und wissen nicht, welche Artikel es betrifft. Fragen Sie die Gemeinde, welche Fassung sie anwendet.

Innerhalb von 10 Tagen nach der ersten Vermietung senden Sie der Gemeinde das Formular aus Anhang H der Verordnung¹. Die Gemeinde vergibt den CIR, den regionalen Identifikationscode, mit 11 Ziffern: 6 für den ISTAT-Code der Gemeinde und 5 fortlaufende.

Der CIR muss auch auf den Portalen sichtbar sein. Seit dem Regionalgesetz Nr. 3 vom 9. März 2023 (Art. 124) gilt die Pflicht für jede Werbemitteilung, online und auf Papier; die Strafe beträgt 500 bis 5.000 €, im Wiederholungsfall das Doppelte².

Der See liegt in zwei Provinzen (Novara und Verbano-Cusio-Ossola), aber in einer Region: Die CIR-Regel ist in Orta San Giulio und in Omegna dieselbe. Es ändern sich die Gemeindeämter, an die man schreibt.

Seit dem 1. Januar 2025 muss jede zu touristischen Zwecken vermietete Einheit zusätzlich den CIN haben, den nationalen Identifikationscode (Art. 13-ter des D.L. 145/2023), den man bei der Datenbank der Beherbergungsbetriebe des Tourismusministeriums beantragt³.

Laut Fachpresse betragen die Strafen 800 bis 8.000 € für einen fehlenden Antrag und 500 bis 5.000 € für fehlende Angabe³. Den Gesetzestext haben wir nicht direkt gelesen: Nehmen Sie diese Zahlen als Richtwerte.

Wer Gäste beherbergt, muss deren Personalien der Polizeibehörde (Questura) über das Portal Alloggiati Web der Polizia di Stato melden, nach Art. 109 des Einheitstextes über die öffentliche Sicherheit; die Fachquellen nennen 24 Stunden nach Ankunft, 6 bei kürzeren Aufenthalten⁶.

Diese Regel haben wir nur in einer Sekundärquelle gelesen, in Zusammenfassung: Prüfen Sie Fristen und Verfahren vor dem ersten Gast bei der zuständigen Questura nach.

Bei Kurzzeitvermietungen (bis zu 30 Tagen) kann der Eigentümer als natürliche Person die Pauschalsteuer (cedolare secca) wählen: 21 % auf die Miete einer einzigen, von ihm gewählten Immobilie und 26 % auf die übrigen⁴⁵.

Ab 2026 lässt das Haushaltsgesetz (Gesetz Nr. 199 vom 30. Dezember 2025, Art. 1 Abs. 17) die Regelung für Kurzzeitvermietungen nur für jene gelten, die im Steuerjahr nicht mehr als 2 Wohnungen vermieten: darüber wird eine unternehmerische Tätigkeit vermutet⁴⁵. Welche Grenze vorher galt, haben wir nicht geprüft.

Läuft die Vermietung über ein Portal oder einen Vermittler, der kassiert, behält dieser 21 % als Vorauszahlung ein⁴.

Dieser ganze Abschnitt stammt aus Sekundärquellen (Steuerzeitschriften, Mai 2026): Der Leitfaden der Agenzia delle Entrate und der Text auf Normattiva ließen sich nicht laden, als wir sie suchten. Ein Vorschlag aus dem Herbst 2025, der die 21 % jenen vorbehielt, die keine Plattformen nutzen, ist nach denselben Quellen nicht in den endgültigen Text eingegangen.

Für Personen mit Wohnsitz im Ausland hängt die Abstimmung dieser Steuern mit denen des eigenen Landes von den Doppelbesteuerungsabkommen ab: Das ist Sache eines Steuerberaters, und wir fassen es hier nicht zusammen.

Manche Gemeinden verlangen von den Gästen eine Aufenthaltsabgabe (imposta di soggiorno), die der Eigentümer einzieht und abführt. Für Orta San Giulio haben wir weder den Beschluss noch die Tarife gefunden, weder auf der Website der Gemeinde noch auf dem Portal des Wirtschaftsministeriums: Wir können nicht sagen, ob sie erhoben wird und wie hoch sie ist. Dasselbe gilt für die anderen Gemeinden am See.

Eine Rendite, berechnet aus einem Tarif mal 365 Nächten, ist Fiktion: Der See hat eine Saison, und leere Nächte stehen in keinem Tarif. Wir veröffentlichen keine Renditen, weil wir keine verlässlichen Belegungsdaten für den See haben.

Wenn Sie noch wählen, wo Sie kaufen, stehen die Fahrzeiten von Mailand, Malpensa und aus der Schweiz im Ratgeber Anreise; die Erwerbssteuern in Kaufnebenkosten im Vergleich.